¿Puedo vender mi casa para salvar mi plusvalía antes de la ejecución hipotecaria?

¿Por qué vender antes de la subasta?

En la mayoría de las ejecuciones en California, no hay derecho a recomprar la casa después de la venta del fideicomisario (trustee sale). El dinero que sobre después de la venta va a un fondo de sobrantes que usted tiene que reclamar, y puede ser menos que su plusvalía. Vea cómo reclamar los sobrantes. Una venta que usted controla deja que los compradores compitan por su casa y le deja planear su mudanza. Mientras antes empiece, más opciones tiene.

¿Poner mi casa en venta me puede dar más tiempo?

Puede ser. Una ley más reciente de California le da a algunos dueños más tiempo para vender. Para la mayoría de las casas de 1 a 4 unidades:

• Retraso por poner la casa en venta. El fideicomisario tiene que recibir un contrato de listado que califique con un corredor de bienes raíces con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, y para entonces la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada.
• Retraso por contrato de compra. Después de usar el primer retraso, el fideicomisario tiene que recibir un contrato de compra que califique por lo menos 5 días hábiles antes de la nueva fecha de venta. Tiene que ser un contrato real y firmado por todos, con un precio por lo menos igual al saldo de todos los préstamos y gravámenes registrados sobre la casa. Tiene que nombrar al comprador, el precio y la fecha de cierre, y estar aceptado por la compañía de escrow. Si se cumplen todas las condiciones, la nueva fecha de venta tiene que ser por lo menos 45 días después de que el fideicomisario recibió el contrato. Una oferta de venta corta por menos de lo que se debe no califica.
• Los documentos se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, con la información de rastreo, firma y recibo que exige la ley.
• Cada retraso se puede usar una sola vez. No son 90 días extra automáticos. Solo poner la casa en venta, recibir una oferta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso. Las reglas son estrictas, así que empiece temprano y confirme cada aplazamiento con el fideicomisario. Vea cómo verificar un aplazamiento.

¿Y si debo más de lo que vale mi casa?

• Una venta corta (short sale) quiere decir que su prestamista acepta recibir menos de lo que usted debe. Su prestamista la debe aprobar por escrito. Pedir una venta corta o recibir una oferta no detiene la ejecución. Solo la evita si se consiguen las aprobaciones y la venta cierra a tiempo.
• En una venta corta que califica, de una casa de 1 a 4 unidades, que se completa según la aprobación por escrito del prestamista, la ley de California por lo general no deja que ese prestamista le cobre el resto. La aprobación sola no basta: la venta tiene que cerrar y se tiene que pagar el dinero de la venta acordado. Hay excepciones, como para algunos negocios, fraude o daño a la casa, codeudores o garantes, y otras garantías.
• Pida por escrito que el prestamista perdone toda la deuda. La aprobación de un prestamista no resuelve un segundo préstamo ni otras deudas.
• La deuda perdonada puede contar como ingreso para los impuestos de California. Lea las reglas de California y del IRS sobre deuda perdonada y la retención de impuestos en una venta corta.
• Conozca los pasos en nuestra guía de venta corta para vendedores.

¿Qué me protege si un inversionista quiere comprar mi casa?

La ley de compradores de plusvalía de California cubre muchas ventas de una casa de 1 a 4 unidades donde vive el dueño, después de que se registra un aviso de incumplimiento.

• El contrato debe ser por escrito e incluir ciertos términos.
• Puede cancelar hasta la medianoche del quinto día hábil después de firmar, o hasta las 8 a.m. del día de la venta, lo que llegue primero. Los sábados pueden contar como días hábiles.
• Durante ese tiempo, el comprador tiene límites para registrar documentos, pagarle y vender o pedir préstamos sobre su casa.
• El comprador no le puede engañar sobre el valor de su casa, lo que usted va a recibir, los documentos o sus derechos.

¿Cuáles son las señales de un fraude con su plusvalía?

• Alguien le pide que le firme la escritura para "salvar" su casa.
• Una oferta para comprar su casa y rentársela, con la promesa de que la puede recomprar después.
• Presión para firmar rápido, documentos que no ha leído o formularios en blanco.
• Le dicen que deje de pagarle a su administrador del préstamo o que les pague a ellos.
• Un "negociador" de ventas cortas que usa un precio bajo para revender su casa con ganancia.
• Cualquier persona que quiera dinero por adelantado para detener su ejecución.
• Verifique cada licencia en el Departamento de Bienes Raíces de California (en inglés). Aprenda más en nuestra guía de señales de fraude y nuestra guía de fraude de escrituras.

¿Cómo le puede ayudar Serve First Realty?

Serve First Realty es una compañía de bienes raíces con licencia en California, DRE 02298264. Nuestro corredor es Guillermo Serafin, DRE 01471159. Le podemos ayudar a ponerle precio a su casa, ponerla en venta, trabajar en una venta corta y planear según su fecha de venta. No somos abogados y no damos consejo legal. Para preguntas legales, hable con un abogado de California. Vea todas sus alternativas comparadas.

Información general, no consejo legal. Fuentes: Código Civil de California, secciones 1695.1, 1695.4, 1695.6, 2924f(e) y 2945.4; Código de Procedimiento Civil de California, sección 580e; Departamento de Bienes Raíces de California, A Homeowner's Guide to Foreclosure in California (RE 15, noviembre de 2020) y Warning Regarding Residential Short Sales (2010); Franchise Tax Board, Publicación 1016 (revisada en febrero de 2026).

Guías relacionadas

• Comparación de sus alternativas a la ejecución

  Sus opciones para evitar la ejecución, una al lado de la otra.

• Lista de documentos para la solicitud de modificación

  Los papeles para pedir un cambio de préstamo y un ejemplo de carta de dificultad.

• Registro de llamadas y documentos con su compañía de préstamo

  Un registro para imprimir y anotar cada llamada y carta con su compañía hipotecaria.