¿Qué derechos tengo en una ejecución hipotecaria en California?

¿Qué es la Carta de Derechos del Propietario de California?

Es un grupo de leyes de protección contra la ejecución hipotecaria, muchas de las cuales empezaron en 2013. Muchas aplican a una primera hipoteca sobre la casa donde usted vive, de 1 a 4 unidades, cuando el préstamo fue para uso personal o familiar. Algunas compañías siguen reglas diferentes, y no todas las protecciones aplican a todos los préstamos. Un abogado o una oficina de ayuda legal le puede decir qué leyes le aplican.

¿La compañía de mi préstamo tiene que comunicarse conmigo antes de la ejecución?

Para los préstamos que cubren estas reglas, por lo general sí. La compañía que maneja su préstamo (servicer) tiene que comunicarse con usted en persona o por teléfono para revisar su situación económica y hablar de formas de evitar la ejecución, o tiene que hacer los esfuerzos específicos que exige la ley para encontrarle. En ese primer contacto, le tiene que decir que puede pedir una reunión de seguimiento y darle el número de los consejeros de vivienda de HUD. Si pide la reunión, por lo general tiene que ocurrir dentro de 14 días.

Además, un familiar, un consejero de vivienda, un abogado u otra persona que le ayude puede recibir copias de los avisos de ejecución por medio de una solicitud registrada. Pregunte a la compañía de su préstamo o a un profesional calificado cómo funciona.

¿Pedir una modificación del préstamo detiene la ejecución?

La ley federal tiene sus propias reglas y plazos, incluyendo protecciones para algunas solicitudes completas recibidas más de 37 días antes de una venta. Envíe los documentos rápido, guarde prueba de que llegaron y pida confirmación por escrito del estado de su solicitud. Enviar documentos a este sitio o a nuestros negocios no es lo mismo que la compañía de su préstamo reciba una solicitud completa. Ninguna ley descrita aquí garantiza la aprobación.

¿Puedo apelar si me la niegan?

¿Me dan una persona con quien hablar?

Muchas veces, pero no siempre. Para los préstamos y compañías que cubre la regla de California de un solo punto de contacto, preguntar por formas de evitar la ejecución hace que la compañía tenga que asignar pronto a una persona o un equipo y darle formas directas de comunicarse. Ese contacto le debe ayudar a coordinar sus documentos, explicarle qué tiene que enviar y conocer el estado actual de su caso. Algunas compañías están exentas, así que no es un derecho garantizado a una persona con nombre.

¿Los documentos de la ejecución tienen que ser correctos?

Sí. La ley de California exige que ciertos documentos de la ejecución sean correctos, completos y respaldados por pruebas confiables. Antes de registrarlos o presentarlos, la compañía tiene que revisar las pruebas de los pagos atrasados y de su derecho a ejecutar. Si cree que un documento es falso o no tiene respaldo, guarde una copia y hable con un abogado. Un problema con los documentos no cancela automáticamente una ejecución.

¿Hasta cuándo me puedo poner al día con los pagos?

¿Puedo conseguir más tiempo para vender mi casa?

Es posible. Para casas de 1 a 4 unidades, la ley de California, a veces llamada AB 2424, permite dos retrasos, cada uno con condiciones:

• Retraso por poner la casa en venta. El fiduciario tiene que recibir un contrato de venta que califique con un corredor de bienes raíces con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, y para entonces la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada.
• Retraso por contrato de compra. Después de usar el primer retraso, el fiduciario tiene que recibir un contrato de compra que califique por lo menos 5 días hábiles antes de la nueva fecha de venta. Tiene que ser un contrato real y firmado por todos, con un precio por lo menos igual al saldo de todos los préstamos y gravámenes registrados sobre la casa. Tiene que nombrar al comprador, el precio y la fecha de cierre, y estar aceptado por la compañía de escrow. Si se cumplen todas las condiciones, la nueva fecha de venta tiene que ser por lo menos 45 días después de que el fiduciario recibió el contrato.

Cada retraso se puede usar una sola vez. Los documentos se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, con la información de rastreo, firma y recibo que exige la ley. Solo poner la casa en venta, recibir una oferta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso. Siempre confirme el estado de la venta con el fiduciario.

¿Voy a seguir debiendo dinero después de una ejecución?

Después de una venta por fiduciario no judicial en California, por lo general la persona no debe el resto del préstamo que se ejecutó. Eso no borra automáticamente las otras deudas garantizadas por la casa, como una segunda hipoteca. Los préstamos que se usaron para comprar la casa, y algunos refinanciamientos, tienen protección adicional.

Una venta corta que califique y que cierre según la aprobación por escrito del prestamista también le puede proteger de deber el resto de ese préstamo bajo la ley de California. La aprobación por escrito sola no basta: la venta tiene que cerrar y se tiene que pagar el dinero de la venta acordado. Hay excepciones, como para algunos negocios, fraude o daño a la propiedad, codeudores y otras garantías. Pida a un abogado que revise cada préstamo y cualquier carta de aprobación. Los impuestos son un tema aparte.

¿Me pueden sacar justo después de la venta?

Los inquilinos que califican por lo general reciben por lo menos 90 días de aviso, y algunos contratos de renta siguen después de la ejecución. Hay excepciones, y pueden aplicar reglas estatales, federales o locales. Los antiguos dueños no deben suponer que los plazos para inquilinos les aplican.

¿Qué pasa si la compañía de mi préstamo no cumple estas reglas?

Depende de la ley que no se cumplió, de la compañía, de qué tan serio es y de la etapa de la ejecución. Algunas faltas serias pueden permitir que una corte detenga la venta antes de que se registre la escritura del fiduciario. Después de que se registra, algunas faltas pueden dar derecho a una compensación en dinero si se cumplen los requisitos de la ley. Estos remedios no son automáticos.

Si se acerca una venta, comuníquese de inmediato con un abogado o una oficina de ayuda legal. También puede quejarse con la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, con el regulador estatal correcto, como el Departamento de Bienes Raíces (en inglés) o el Departamento de Protección e Innovación Financiera (en inglés), o con el Fiscal General de California (en inglés). Una queja, una carta o una demanda no pospone una venta por sí sola.

¿Qué pasa si una segunda hipoteca vieja aparece de repente?

No suponga que una segunda hipoteca vieja desapareció solo porque dejaron de llegar estados de cuenta o porque recibió un formulario de impuestos. California tiene protecciones especiales para algunas prácticas con segundas hipotecas, incluyendo largos periodos sin contacto y avisos obligatorios que no se enviaron. Guarde todos los avisos y hable de inmediato con un abogado sobre si esas protecciones le aplican.

¿Está en el ejército?

La ley federal Servicemembers Civil Relief Act da protecciones especiales por servicio militar que califica. Para una hipoteca cubierta que se sacó antes del servicio militar, una ejecución durante el servicio o dentro de un año después por lo general requiere una orden de la corte o un acuerdo válido que la ley permita. Comuníquese rápido con una oficina de asistencia legal militar y avise a la compañía de su préstamo sobre su servicio.