Preguntas y respuestas sobre la ejecución hipotecaria

Un aviso de incumplimiento registrado es un paso formal temprano en el proceso de ejecución no judicial de California. Dice lo que el prestamista dice que usted debe. No es una orden de desalojo. La ley de California por lo general exige un periodo de espera de tres meses después de registrarlo antes de la etapa del aviso de venta, con una pequeña excepción para registrarlo antes. Después vienen un aviso de venta y otros avisos. Actúe rápido en lugar de usar este periodo como tiempo para dejar de buscar ayuda.

No hay un plazo único para todas las ejecuciones. En el proceso normal de California, lo más pronto que por lo general puede ocurrir una venta es tres meses y 20 días después de que se registra el aviso de incumplimiento, siempre que se cumplan las demás reglas de avisos y protecciones. Muchos casos tardan más, pero no cuente con un promedio. Para muchas hipotecas, la ley federal también por lo general no permite el primer aviso de ejecución hasta que el préstamo tiene más de 120 días de atraso, con algunas excepciones. Sus avisos registrados, su préstamo, la compañía de su préstamo y cualquier aplazamiento deciden sus fechas reales.

No hay una sola fecha límite de última oportunidad. Cada opción tiene sus propias reglas, y algunas protecciones tienen que estar listas mucho antes de una venta. El derecho a ponerse al día con los pagos por lo general termina 5 días hábiles antes de la venta programada. La protección de California por modificación y los retrasos de la ley AB 2424 tienen sus propios requisitos y plazos de recibo. Las protecciones federales por modificación pueden exigir actuar aún antes, a veces más de 37 días antes de una venta. Aun en los últimos 5 días hábiles, pagar todo el préstamo, un aplazamiento acordado, una orden de la corte o la bancarrota a veces pueden afectar la venta, pero nada está garantizado. Comuníquese de inmediato con la compañía o el fiduciario y con un abogado. No espere a la subasta, y no suponga que comunicarse con nosotros, enviar documentos o poner la casa en venta la detiene.

Por lo general sí, si actúa a tiempo. Si está atrasado, por lo general puede ponerse al día, lo que se llama restablecer el préstamo, pagando todo lo atrasado más los costos y cargos permitidos, hasta 5 días hábiles antes de la venta programada. Pida a la compañía o al fiduciario un desglose actual por escrito e instrucciones de pago. La cantidad en un aviso viejo puede ya no ser suficiente.

Declararse en bancarrota muchas veces crea una suspensión automática que pausa la ejecución por un tiempo, pero hay excepciones. Casos anteriores que se cerraron o ciertas órdenes de la corte pueden limitar la suspensión o impedir que empiece, y un prestamista puede pedir permiso a la corte para seguir adelante. Si califica para el Capítulo 13, es posible que pueda ponerse al día con los pagos atrasados por medio de un plan aprobado por la corte mientras sigue haciendo sus pagos normales. La bancarrota no garantiza que pueda quedarse con su casa. Hable pronto con un abogado de bancarrota sobre si califica, el tiempo, los costos y los efectos.

No por sí sola. Pedir una venta corta o recibir una oferta de compra no detiene automáticamente la ejecución. Una venta corta que cierra a tiempo, con las aprobaciones necesarias, puede evitar la ejecución. Para los préstamos cubiertos, la ley de California también da protección contra la ejecución cuando una alternativa que califica está aprobada por escrito por todas las partes que tienen que aprobarla y se ha dado la prueba de fondos o financiamiento que se exige. Confirme el estado con la compañía y el fiduciario. Una venta corta que califique y se complete según la aprobación por escrito del prestamista también puede impedir que le cobren el resto del préstamo bajo la ley de California, pero la aprobación sola no borra la deuda, y hay excepciones. Busque consejo legal y de impuestos antes de aceptar los términos.

Es posible. Una ejecución o una venta corta pueden tener efectos en los impuestos, incluyendo ganancia en la propiedad y, en algunos casos, ingreso por deuda cancelada. Son dos temas de impuestos diferentes. Cuando se entrega una casa garantizada por un préstamo sin recurso (nonrecourse), por lo general no hay ingreso por deuda cancelada, aunque todavía puede haber ganancia. El beneficio federal para deuda que califica sobre su casa principal por lo general cubre deuda cancelada antes del 1 de enero de 2026, o cancelada según un acuerdo hecho y puesto por escrito antes de esa fecha. Hay límites. California por lo general no da el mismo beneficio para deuda cancelada en 2026. La bancarrota, la insolvencia y otras reglas pueden dar resultados diferentes. Pida a un profesional de impuestos que revise su deuda, sus fechas y cualquier formulario 1099-A o 1099-C.

Sí. La llamada de introducción es gratis, y no tiene que comprar ningún servicio. En la llamada le podemos explicar nuestros servicios y costos. No es consejo legal ni de impuestos. Si después escoge un servicio con costo, recibirá el acuerdo por escrito y las divulgaciones obligatorias antes de seguir.

Las señales de alerta incluyen que alguien le pida un pago por adelantado por ayuda con una modificación o forbearance, le prometa un resultado garantizado, le diga que no se comunique con su prestamista o le pida que le firme el título para salvar su casa. No traspase la propiedad ni firme papeles que no entiende. California por lo general prohíbe que el dueño de casa pague por ayuda con una modificación o forbearance antes de que se termine por completo cada servicio prometido, y la ley federal agrega más condiciones de pago. Una licencia de bienes raíces no crea una excepción a esas reglas. Verifique la identidad y la licencia activa del proveedor con el regulador correcto. Un número NMLS solo no prueba que un servicio o un cobro sean legales.

Serve First Realty ofrece servicios de bienes raíces a distancia y ayuda con modificaciones a clientes que califican en todo California, y Ashlar Lending ofrece servicios de corretaje hipotecario. Lo que está disponible depende del servicio y de su situación. La preparación de documentos legales la da por separado Ashlar LDA, Inc., dentro de su registro y lo que la ley le permite. Nuestra lista de programas de ayuda gratis cubre todos los condados.

Una casa heredada todavía puede entrar en ejecución. Serve First Realty puede hablar de servicios de bienes raíces con la persona que tenga la autoridad legal para actuar por la propiedad. Ashlar LDA, Inc. puede preparar documentos dentro de lo que la ley le permite, usando los formularios que usted escoja y sus instrucciones específicas. No puede decidir si se necesita una sucesión (probate), decidir quién es el dueño o quién tiene autoridad, escoger formularios ni recomendar una estrategia legal. Si es un sucesor confirmado (successor in interest), es posible que tenga derechos federales con la compañía del préstamo; pregúntele por su proceso de confirmación y hable pronto con un abogado de sucesiones o de bienes raíces. Heredar una casa o abrir una sucesión no retrasa por sí solo una ejecución.

Sí. Guillermo habla español, y todo nuestro sitio está disponible en español.