¿En qué parte del proceso de ejecución hipotecaria estoy?

Escoja la que más se parezca a su caso

Esta guía trata las ejecuciones hipotecarias en California que por lo general ocurren sin un caso en la corte. Otros tipos de ventas pueden seguir reglas diferentes. Más de una etapa le puede aplicar.

1. Etapa 1 de 6Me preocupa atrasarme, pero todavía no he dejado de pagar.
2. Etapa 2 de 6Me he atrasado en uno o más pagos, pero no he recibido un aviso oficial.
3. Etapa 3 de 6Recibí un aviso de incumplimiento (Notice of Default).
4. Etapa 4 de 6Recibí un aviso de venta por fiduciario (Notice of Trustee Sale) con una fecha de venta.
5. Etapa 5 de 6Mi venta es dentro de los próximos 7 días, o creo que puede ser pronto.
6. Etapa 6 de 6Mi casa ya se vendió en la venta por ejecución.
7. No estoy seguroNo estoy seguro, o recibí papeles de la corte u otro tipo de aviso.

Hablamos español.

Etapa 2 de 6

Etapa 2: Se ha atrasado, pero todavía no hay aviso oficial

El tiempo: No suponga que le quedan meses. Para muchos préstamos, la ley federal por lo general no permite el primer trámite de ejecución hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso. Hay excepciones.

California también tiene reglas de contacto para los préstamos cubiertos. Por lo general, la compañía del préstamo tiene que comunicarse con usted, o terminar los pasos exigidos para intentar comunicarse, y luego esperar por lo menos 30 días antes de registrar un aviso de incumplimiento. Los plazos estatales y federales pueden correr al mismo tiempo.

Opciones por las que puede preguntar (no es una promesa de que califica): ponerse al día, un plan de pagos, forbearance, una modificación del préstamo, un refinanciamiento o vender.

Qué hacer ahora: Llame a la compañía de su préstamo al número de su estado de cuenta. Pregunte por toda la ayuda disponible para su préstamo. Pregunte quién va a manejar su solicitud. Envíe lo antes posible los papeles que la compañía necesita. Guarde copias y prueba de entrega. No espere a tener una fecha de venta. Algunas protecciones federales exigen una solicitud completa más de 37 días antes de la venta.

Etapa 4 de 6

Etapa 4: Recibió un aviso de venta por fiduciario (Notice of Trustee Sale)

Qué significa: El aviso dice la fecha, la hora y el lugar de la subasta. Por lo general, la ley de California exige avisos de venta por lo menos 20 días antes de la venta, siguiendo los pasos que exige la ley. Eso no significa que tiene 20 días nuevos desde el día en que recibe o lee el aviso.

El tiempo: Confirme ahora el estado de la venta con el fiduciario. La fecha puede haber cambiado. Puede que solo le queden días. Cada opción tiene sus propias reglas. No use esta guía para contar su último día.

Opciones por las que puede preguntar, si actúa rápido (no es una promesa de que califica):

• Ponerse al día. Por lo general puede pagar todo lo atrasado, más los costos y cargos permitidos, hasta 5 días hábiles antes de la venta programada. Pida a la compañía o al fiduciario un desglose actual por escrito.
• Preguntar por una modificación del préstamo. Para las primeras hipotecas cubiertas, una solicitud completa para una modificación que ofrece la compañía de su préstamo, directamente o por medio de otra parte, puede pausar ciertos pasos de la ejecución. La compañía la tiene que recibir por lo menos 5 días hábiles antes de la venta. Las reglas cambian según el préstamo y la compañía. Completa significa que la compañía tiene todos los papeles que le pide, dentro de sus plazos razonables. Enviarnos papeles a nosotros no es lo mismo que enviarlos a la compañía de su préstamo. Volver a pedir no siempre renueva la protección. La aprobación no está prometida. Lea nuestra página de opciones para las reglas de revisión y apelación.
• Preguntar por un retraso por poner la casa en venta. Para propiedades de no más de 4 viviendas, un contrato de venta que califique puede exigir un retraso de 45 días bajo una ley de California llamada AB 2424. El fiduciario tiene que recibir el contrato con un corredor con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta. Para esa fecha, la casa también tiene que estar anunciada en un sitio web público de anuncios. Se tienen que cumplir todas las condiciones legales. Solo poner la casa en venta con un corredor no detiene la venta.
• Conseguir un contrato de compra que califique. Después de usar el retraso por la venta, el fiduciario tiene que recibir un contrato de compra real y firmado por todos por lo menos 5 días hábiles antes de la nueva fecha de venta. El precio tiene que cubrir el saldo de todas las deudas registradas que están garantizadas por la casa. El contrato firmado tiene que nombrar al comprador, el precio y la fecha de cierre. La compañía de escrow que se nombra lo tiene que aceptar. Si se cumplen todas las condiciones, la nueva fecha de venta tiene que ser por lo menos 45 días después de que el fiduciario lo recibió. Una oferta de venta corta por menos de lo que debe no califica.
• Pagar todo el préstamo. Pagar todo lo que debe antes de la venta termina la ejecución.
• Pedir consejo sobre bancarrota. Hable con un abogado de bancarrota. Declararse en bancarrota muchas veces pausa una venta por un tiempo, pero hay excepciones, y es una decisión grande.

Cada retraso de AB 2424 se puede usar una sola vez. Los papeles se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, con la información de rastreo, firma y recibo que exige la ley. Solo poner la casa en venta, recibir una oferta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso. Un retraso que califique por poner la casa en venta también extiende el plazo para ponerse al día, contado desde la nueva fecha de venta. Pida las nuevas fechas. El segundo retraso se cuenta desde que el fiduciario recibe el contrato de compra. No siempre suma 45 días más a la fecha de venta anterior. Siempre confirme el estado de la venta con el fiduciario.

Servicios de corretaje de bienes raíces: Serve First Realty, licencia DRE 02298264.

Etapa 6 de 6

Etapa 6: Su casa se vendió

Pregunte al fiduciario si la venta es final. En algunas subastas de casas hay un periodo corto en que ciertos otros compradores todavía pueden ofrecer. Esto no es un derecho general del antiguo dueño para volver a comprar la casa. Si cree que la venta violó la ley, busque ayuda legal de inmediato.

Usted todavía tiene derechos. Esto es lo que por lo general pasa después:

• Por lo general no le pueden sacar cambiando las cerraduras. Un antiguo dueño puede recibir un aviso de 3 días para irse. Si no entrega la casa, por lo general el comprador tiene que ganar un caso en la corte y usar el proceso legal de desalojo. No ignore avisos ni papeles de la corte.
• Los inquilinos pueden tener más tiempo. Los inquilinos que califican por lo general reciben por lo menos 90 días de aviso, y algunos contratos de renta siguen después de la ejecución. Hay excepciones. Los antiguos dueños no deben suponer que los plazos para inquilinos les aplican.
• Deudas después de la venta. Después de una venta por fiduciario en California, por lo general la persona no debe la parte sin pagar del préstamo que se ejecutó. Otras deudas pueden seguir. Que termine un gravamen no siempre significa que termina la deuda. Algunos préstamos para comprar la casa y algunos refinanciamientos tienen protección adicional. Pida a un abogado que revise cada préstamo.
• Dinero que sobra de la venta. Primero se pagan los costos de la venta, el préstamo que se ejecutó y los reclamos válidos que tienen prioridad. El dinero que sobre va a la persona que tiene derecho a recibirlo. Pregunte al fiduciario si sobró dinero y cómo hacer un reclamo. Lea todos los avisos y cumpla sus fechas límite. No tiene que contratar a una compañía de recuperación. Un abogado o una oficina de ayuda legal le puede ayudar si hay reclamos en disputa.
• Planee sus impuestos. Una ejecución puede afectar sus impuestos. Vea nuestra página de impuestos.

Bueno saber

Esta guía trata las ejecuciones hipotecarias comunes en California que ocurren sin un caso en la corte. No cubre todos los préstamos ni todas las ventas. Las hipotecas inversas, las ventas por impuestos, los gravámenes de asociaciones de dueños y las ejecuciones por la corte pueden seguir otras reglas.

Algunos derechos dependen del préstamo, de su casa, de la compañía del préstamo y de solicitudes anteriores. Los retrasos u otras protecciones legales pueden cambiar las fechas. El servicio militar y la bancarrota también pueden afectar las reglas.

Esta página no fija su fecha límite ni da consejo legal ni de impuestos. Para consejo sobre su caso, comuníquese con un abogado o una oficina de ayuda legal. La ayuda legal puede ser gratis si califica.

Fuentes: Código Civil de California, secciones 9, 2923.5, 2923.55, 2923.6, 2924, 2924c, 2924f, 2924.9, 2924.15, 2924j, 2924k y 2924m; reglas federales 12 CFR 1024.39 y 1024.41; Código de Procedimiento Civil, secciones 580b, 580d, 1161a y 1161b; código federal de bancarrota, 11 U.S.C. 362. Revisado el 30 de octubre de 2026.