¿Qué opciones me pueden ayudar a evitar la ejecución hipotecaria en California?

¿Por qué opciones puedo preguntar?

Son puntos de partida para hablar, no recomendaciones ni decisiones sobre si usted califica.

• Puede pagar lo atrasado: pregunte a la compañía de su préstamo o al fiduciario sobre restablecer el préstamo.
• Un problema temporal: pregunte a la compañía de su préstamo sobre un plan de pagos o forbearance.
• Problemas continuos para pagar: pregunte por las modificaciones disponibles. Un refinanciamiento requiere calificar para un préstamo nuevo.
• Está pensando en mudarse: compare una venta normal, una venta corta y entregar la escritura, incluyendo sus costos y efectos.
• Una venta programada, un desacuerdo sobre la ejecución o preguntas sobre bancarrota: comuníquese de inmediato con un abogado calificado.

Serve First Realty habla de servicios dentro de su función como corredor con licencia. Ashlar LDA, Inc. no escoge opciones legales ni recomienda estrategias legales.

¿Qué es un plan de pagos?

Un plan de pagos por lo general agrega una cantidad acordada a su pago normal por un tiempo fijo hasta que se ponga al día. La cantidad extra puede ser grande. Para los préstamos y compañías que cubren las reglas de California, cumplir con un plan de pagos aprobado por escrito por lo general impide ciertos avisos de ejecución y una venta por fiduciario mientras siga cumpliendo. Las reglas federales también protegen a quienes cumplen con algunos planes. Pida por escrito los términos de pago y cómo el plan afecta cualquier venta programada.

¿Una modificación del préstamo puede detener la ejecución?

Una modificación cambia términos acordados de su préstamo actual. Según el programa, los cambios pueden incluir la tasa de interés, el plazo del préstamo o cómo se manejan los pagos atrasados. Un pago más bajo o un saldo menor no está garantizado. Sumar lo atrasado al saldo o alargar el préstamo puede aumentar el total que paga.

Pedirla no siempre detiene la ejecución. Para una primera hipoteca cubierta, si la compañía de su préstamo recibe una solicitud completa para una modificación que ofrece, directamente o por medio de otra parte, por lo menos 5 días hábiles antes de una venta programada, la ley de California por lo general detiene ciertos pasos de la ejecución mientras la solicitud está pendiente. La cobertura y las excepciones dependen del préstamo y de la compañía. Su solicitud está completa solo cuando ha enviado todos los documentos que la compañía le pide, dentro de sus plazos razonables. Enviarnos documentos a nosotros o a este sitio no es lo mismo que la compañía los reciba. Volver a pedir no siempre reinicia la protección.

Las reglas federales tienen sus propios plazos, y algunas protecciones exigen una solicitud completa más de 37 días antes de una venta. Las reglas federales también reconocen ciertas solicitudes que parecen completas y exigen que la compañía haga esfuerzos razonables para conseguir la información que falta, así que una petición de un documento más no siempre termina su protección de inmediato.

Si se la niegan, una persona con un préstamo cubierto por lo general tiene por lo menos 30 días desde la negación por escrito para apelar, según el Código Civil de California, sección 2923.6. Hay reglas diferentes para algunas compañías y bajo la ley federal. La compañía de su préstamo decide si la aprueba, y la aprobación no está garantizada.

Cuidado: California por lo general prohíbe cobrarle por ayuda con una modificación antes de terminar por completo cada servicio prometido. La ley federal agrega más condiciones, incluyendo que usted haya firmado un acuerdo por escrito con su prestamista o la compañía de su préstamo que incluya el alivio obtenido. También hay ayuda gratis de consejeros de vivienda aprobados por HUD.

La ayuda con modificaciones con costo que se describe en este sitio la da Serve First Realty dentro de su función como corredor con licencia, no Ashlar LDA, Inc.

¿Debo vender mi casa antes de la ejecución?

Vender antes de la ejecución le puede permitir recibir el dinero que sobre después de pagar los préstamos, otros gravámenes y cargos, y los costos de la venta. Pida un estimado del estado de cierre en lugar de basarse solo en la diferencia entre el valor de la casa y el saldo de su primera hipoteca.

Una subasta por ejecución puede dejar menos dinero, pero cualquier sobrante no desaparece automáticamente. La ley de California fija el orden para repartir el dinero de la venta, y lo que sobre va a la persona que tiene derecho legal a recibirlo.

Una venta que paga su hipoteca por completo por lo general evita que aparezca una ejecución en su reporte de crédito. No borra pagos atrasados anteriores ni otra información negativa correcta. Los efectos en el crédito cambian, y no podemos prometer un puntaje ni la aprobación de un préstamo en el futuro.

Más tiempo para vender: Para casas de 1 a 4 unidades, una ley de California llamada AB 2424 permite un retraso por poner la casa en venta. El fiduciario (trustee) tiene que recibir un contrato de venta que califique con un corredor de bienes raíces con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, y para entonces la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada. Un retraso que califique también extiende su derecho a ponerse al día con los pagos, contado desde la nueva fecha de venta.

Más tiempo cuando tiene un comprador: Después de usar el primer retraso, el fiduciario tiene que recibir un contrato de compra que califique por lo menos 5 días hábiles antes de la nueva fecha de venta. Tiene que ser un contrato real y firmado por todos, con un precio por lo menos igual al saldo de todos los préstamos y gravámenes registrados sobre la casa. Tiene que nombrar al comprador, el precio y la fecha de cierre, y estar aceptado por la compañía de escrow. Si se cumplen todas las condiciones, la nueva fecha de venta tiene que ser por lo menos 45 días después de que el fiduciario recibió el contrato. Eso no significa necesariamente otros 45 días sumados a la fecha ya pospuesta. Una oferta de venta corta por menos de lo que debe no califica.

Cada retraso se puede usar una sola vez. Los documentos se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, con la información de rastreo, firma y recibo que exige la ley. Solo poner la casa en venta, recibir una oferta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso. Siempre confirme el estado de la venta con el fiduciario.

Servicios de corretaje de bienes raíces: Serve First Realty, licencia DRE 02298264.

¿Qué es entregar la escritura en lugar de la ejecución?

Entregar la escritura (deed in lieu) es pasarle voluntariamente la propiedad al prestamista, bajo un acuerdo, en lugar de terminar la ejecución. El prestamista tiene que aceptar. Pedirlo no detiene por sí solo una venta programada.

Antes de firmar o pasar el título, pida a un abogado que revise si el acuerdo le libera claramente del resto de la deuda de la hipoteca y cómo se manejarán otros gravámenes o deudas. No suponga que pasar la escritura borra todas las deudas. Algunos programas ofrecen ayuda para mudarse, pero no está garantizada. Puede haber efectos en el crédito y en los impuestos.

Bueno saber

No podemos garantizar ningún resultado de una ejecución. Las modificaciones y las ventas cortas necesitan las aprobaciones que se exigen. Algunas protecciones y aplazamientos ocurren por ley cuando se cumplen sus requisitos; otros necesitan un acuerdo o una orden de la corte. No controlamos al prestamista, a la compañía del préstamo, al fiduciario ni a la corte.

Comunicarse con nosotros, reservar una llamada, enviar documentos o poner su casa en venta no detiene por sí solo una ejecución ni extiende una fecha límite. Confirme el estado de una venta programada con el fiduciario. Si cree que le aplica una protección legal pero la venta sigue adelante, busque ayuda legal de inmediato.

Esta página trata la ejecución hipotecaria no judicial en California. Las hipotecas inversas, los gravámenes de asociaciones de dueños, las ventas por impuestos, las ejecuciones por la corte y otros casos pueden seguir reglas diferentes. Es información general, no consejo legal ni de impuestos.

Fuentes: Código Civil de California, secciones 2923.6, 2924c, 2924f(e) (AB 2424), 2924k, 2924.11, 2924.15 y 2944.7; Código de Procedimiento Civil, sección 580e; Regulation X, 12 CFR 1024.41; Regulation O, 12 CFR 1015; código federal de bancarrota, 11 U.S.C. 362 y 1322. Revisado en octubre de 2026.