¿Cuál es la diferencia entre restablecimiento, pago total y redención?

¿Qué es el restablecimiento?

El restablecimiento (reinstatement) es corregir el atraso pagando todo lo atrasado. Por lo general no tiene que pagar capital que todavía no se debería si no se hubiera atrasado, aunque el prestamista le haya cobrado todo el préstamo por el atraso.

• Cuánto cuesta: todo lo atrasado, incluyendo los pagos atrasados y ciertas cantidades que el prestamista pagó por usted, más los costos y cargos permitidos. Pida a la compañía o al fiduciario un desglose actual por escrito, porque la cantidad en un aviso viejo puede ya no ser suficiente.
• Cuándo termina: por lo general 5 días hábiles antes de la venta programada. Otras opciones tienen sus propias fechas límite, y algunas son antes.
• Segundas oportunidades: el derecho puede regresar después de ciertos aplazamientos o de un nuevo aviso de venta, pero no después de cualquier aplazamiento. Pregúntele al fiduciario si el derecho regresó en su caso.
• Qué pasa después: la ejecución basada en ese atraso tiene que detenerse, y su préstamo sigue con sus términos actuales. No borra el historial de crédito anterior. El prestamista tiene que firmar un aviso que cancela la ejecución dentro de 21 días, y el fiduciario lo tiene que registrar dentro de 30 días después de recibir ese aviso y los cargos permitidos.

¿Qué es el pago total?

El pago total (payoff) es pagar la cantidad completa que se necesita para liquidar el préstamo. A veces se le llama redención antes de la venta.

• Cuánto cuesta: todo el saldo del préstamo, más los intereses, cargos y costos que permite la ley.
• Cuándo termina: cuando la venta se completa.
• Cómo lo hace la gente: con un refinanciamiento con otro prestamista, con la venta de la casa o con ayuda de la familia.
• Qué hacer: pida de inmediato una carta actual por escrito con la cantidad total (payoff demand), y confirme las instrucciones para mandar el dinero llamando a la compañía al número de su estado de cuenta.
• Cuidado: el plazo para que inquilinos y ciertos compradores hagan ofertas después de algunas subastas no le da al dueño anterior más tiempo para ponerse al día o pagar el préstamo.

¿Qué es la redención después de una venta?

La redención después de una venta (redemption) es pagar un precio fijo por medio de un proceso legal para recuperar la casa después de que se vendió. En California, este derecho existe solo en ciertos casos:

• Después de una venta normal por fiduciario de una hipoteca: por lo general no hay derecho a recomprar la casa.
• Después de una venta judicial donde la sentencia permite que el prestamista cobre más dinero: por lo general 3 meses si la venta cubrió la deuda, los intereses y los costos, o 1 año si no los cubrió.
• Después de ciertas ventas por la asociación de dueños (HOA): un derecho de 90 días para recomprar.

Para saber qué tipo de ejecución tiene, lea ejecución judicial o no judicial.

¿Cómo se comparan los tres?

• Restablecimiento: paga lo que debe atrasado, antes del límite de 5 días hábiles, y conserva su préstamo.
• Pago total: paga todo el préstamo, en cualquier momento antes de que se complete la venta, y el préstamo queda pagado.
• Redención después de una venta: paga el precio de redención, solo en ciertas ventas judiciales y de HOA, dentro de un tiempo fijo después de la venta.

¿Qué hago esta semana?

1. Busque su fecha de venta, si tiene una, y cuente 5 días hábiles hacia atrás. Por lo general, ese día termina el derecho a ponerse al día.
2. Pídale por escrito a la compañía de su préstamo la cantidad actual para restablecer y la cantidad actual para pagar todo.
3. Pregúntele a la compañía, o a su persona de contacto única si tiene una, qué otras opciones tiene, como un plan de pagos o una modificación. Esas opciones tienen sus propias reglas y fechas límite.
4. Si no puede pagar ninguna de las dos cantidades, considere vender. Una venta puede proteger el valor que ha ganado en su casa. Vea cómo vender para salvar su valor.
5. Llame gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287, o reserve una llamada gratis con nosotros. Hablamos español. Una llamada con nosotros no detiene una ejecución ni extiende una fecha límite.

Una palabra sobre fraudes

Nunca mande dinero para restablecer o pagar el préstamo a nadie que no sea la compañía de su préstamo o el fiduciario, y confirme usted mismo las instrucciones. Nunca le firme la escritura a alguien que dice que va a ponerle al día los pagos. Lea nuestra lista de señales de fraude.

Información general, no consejo legal. Las cantidades y fechas límite dependen de su préstamo y de cualquier aplazamiento. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2924c y 2924m; Código de Procedimiento Civil, secciones 726, 729.010, 729.030 y 729.035.

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