¿Qué es la Carta de Derechos del Propietario de California?

¿A quién cubre?

La mayoría de las protecciones principales aplican a una primera hipoteca o primera escritura de fideicomiso cuando todo esto es cierto:

• La casa tiene de 1 a 4 unidades.
• Es su casa principal, donde usted vive.
• El préstamo fue para uso personal, familiar o del hogar.

Las propiedades de inversión, los préstamos de negocio y las segundas hipotecas pueden no tener estas protecciones. Algunas compañías siguen reglas diferentes o están exentas de algunas protecciones, como la regla de una persona de contacto única. No todas las protecciones aplican a todos los préstamos. Cada derecho tiene su propia cobertura, así que ayuda que un consejero o un abogado revise su caso.

Derecho 1: Contacto antes del aviso de incumplimiento

Antes de registrar un aviso de incumplimiento, por lo general la compañía de su préstamo se tiene que comunicar con usted en persona o por teléfono para revisar sus finanzas y hablar de cómo evitar la ejecución hipotecaria. Luego tiene que esperar 30 días antes de registrar el aviso.

• Si no le encuentra, tiene que esforzarse: una carta por correo de primera clase, por lo menos 3 llamadas a diferentes horas en diferentes días, y una carta certificada si usted no contesta en unas dos semanas.
• Si usted pide una reunión de seguimiento, se tiene que programar dentro de 14 días.
• Le tiene que dar información sobre consejería de vivienda gratis de HUD.
• Le tiene que informar sobre las protecciones para militares, y que usted puede pedir una copia de los papeles de su préstamo y su historial de pagos.
• Le tiene que decir que un familiar, consejero, abogado u otra persona puede registrar una petición para recibir copias de los avisos de ejecución. Esa petición sola no detiene la ejecución.

Derecho 2: Una persona de contacto única

Para los préstamos y compañías que cubre esta regla, cuando usted pide ayuda para evitar la ejecución hipotecaria, la compañía de su préstamo le tiene que dar pronto una persona de contacto única y una forma directa de comunicarse. Puede ser una persona o un equipo. Algunas compañías están exentas, así que no es un derecho garantizado a una persona con nombre. Cuando aplica la regla, el trabajo de ese contacto es:

• Llevar control de sus documentos y decirle qué falta.
• Explicarle cómo va su solicitud y cuáles son sus fechas límite.
• Comunicarse con las personas que pueden detener una ejecución cuando haga falta.

Derecho 3: No al doble camino

El doble camino (dual tracking) es seguir adelante con la ejecución mientras revisan su modificación. Para los préstamos cubiertos, si la compañía de su préstamo recibe una solicitud completa para modificar su primera hipoteca por lo menos 5 días hábiles antes de una venta programada, por lo general la compañía no puede registrar un aviso ni hacer la venta mientras la solicitud y cualquier apelación estén pendientes. Preguntar por una modificación, o mandar un paquete incompleto, no le da esta protección. Volver a pedir no siempre la reinicia, y nada garantiza la aprobación. Las reglas federales tienen sus propios plazos, y algunas exigen actuar más de 37 días antes de una venta. Enviarnos documentos a nosotros no es lo mismo que la compañía los reciba. Lea nuestra guía sobre cómo una solicitud completa puede pausar la ejecución hipotecaria.

Derecho 4: Avisos por escrito y acuerdos respetados

• Dentro de 5 días hábiles después de registrar un aviso de incumplimiento, una compañía cubierta que ofrece opciones por lo general le tiene que escribir sobre ellas.
• Dentro de 5 días hábiles después de recibir los documentos de su solicitud, tiene que confirmar que los recibió y explicarle el proceso, las fechas límite y lo que falta.
• Mientras usted cumpla con una modificación de prueba o permanente, un plan de pagos o un forbearance aprobado, por lo general la ejecución no puede seguir adelante.
• Si otra compañía empieza a cobrar su préstamo, tiene que respetar el plan aprobado.
• La compañía no le puede cobrar para solicitar una modificación.

Derecho 5: Documentos de ejecución correctos

Los documentos de la ejecución tienen que ser correctos, completos y estar respaldados por pruebas confiables. Antes de registrarlos o presentarlos, la compañía tiene que revisar las pruebas de su atraso y de su derecho a ejecutar. A veces se le llama la regla contra las firmas automáticas (robo-signing). Un error pequeño no siempre cancela una venta, pero los problemas repetidos pueden traer multas.

¿Qué puedo hacer si no respetaron mis derechos?

• Antes de que se registre la escritura del fiduciario, puede pedirle a una corte que detenga la venta por una violación seria.
• Después de que se registra la escritura, puede que reciba dinero por pérdidas reales causadas por una violación seria que no se corrigió.
• Si la violación fue a propósito o por descuido grave, la corte puede dar tres veces sus pérdidas o $50,000, lo que sea mayor.
• Si usted gana, la corte puede ordenar que la compañía pague los honorarios razonables de su abogado y los costos.
• Estos remedios no son automáticos. Presentar una queja ante una agencia del estado no detiene la venta por sí sola. Si su venta está cerca, hable de inmediato con un abogado.

¿Dónde puedo aprender más o quejarme?

• El Procurador General de California explica estos derechos en oag.ca.gov/hbor (en inglés) (se abre en una pestaña nueva).
• Un consejero de vivienda gratis aprobado por HUD le puede ayudar: 800-569-4287.
• Vea nuestra guía sobre dónde quejarse de la compañía de su préstamo.

Información general, no consejo legal. Cada derecho tiene su propia cobertura y excepciones. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2923.5, 2923.55, 2923.6, 2923.7, 2924.9, 2924.10, 2924.11, 2924.12, 2924.15, 2924.17, 2924.18 y 2924.19.

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