¿De verdad pospusieron la venta de mi casa?

¿Por qué no puedo confiar en lo que me dijo la compañía del préstamo?

La persona en el teléfono puede tener buena intención, pero el fiduciario es quien hace la venta. Los mensajes entre departamentos pueden tardar o perderse. Por eso es buena idea verificar cada aplazamiento con el fiduciario. Una conversación, una solicitud, una queja o una revisión prometida no detiene la venta por sí sola.

¿Qué puede posponer una venta?

Bajo la ley de California, una venta se puede posponer por varias razones:

• Una orden de la corte.
• La ley misma, como una declaración de bancarrota o, para los préstamos cubiertos, una solicitud completa de modificación que la compañía recibió a tiempo. Pedir una modificación no siempre detiene una venta.
• Un acuerdo entre usted y la compañía de su préstamo.
• La decisión del propio fiduciario.
• Ciertos eventos que nadie puede controlar.
• Para casas de 1 a 4 unidades, los retrasos de la ley AB 2424. El fiduciario tiene que recibir un contrato de venta (listing agreement) que califique con un corredor con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, y la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley; si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada. Después, el fiduciario tiene que recibir un contrato de compra que califique, firmado por todos y con un precio por lo menos igual a todos los préstamos y gravámenes registrados sobre la casa, por lo menos 5 días hábiles antes de la nueva fecha de venta; si se cumplen todas las condiciones, la nueva venta tiene que ser por lo menos 45 días después de que el fiduciario lo recibió. Cada retraso se puede usar una sola vez, y los documentos se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo. Solo poner la casa en venta, recibir una oferta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso. Vea nuestra lista de emergencia para la fecha de venta.
• En la primera venta de muchas casas de 1 a 4 unidades, si nadie ofrece por lo menos el 67 por ciento del valor de mercado reciente, la venta se pospone por lo menos 7 días.

¿Cómo se anuncia un aplazamiento?

Un aplazamiento por lo general se anuncia en voz alta a la hora y en el lugar donde iba a ser la venta. Por eso es posible que no se entere a menos que pregunte. Para muchos préstamos de casa, si la venta se pospone por lo menos 10 días hábiles, la compañía también le tiene que mandar un aviso por escrito con la nueva fecha y hora dentro de 5 días hábiles.

¿Cómo verifico mi aplazamiento?

1. Busque su aviso de venta del fiduciario. El fiduciario aparece en el aviso.
2. Llame al fiduciario. Dé la dirección de la propiedad y cualquier número de referencia del aviso. Pregunte: ¿Sigue en pie la venta? Si cambió, ¿cuál es la nueva fecha, hora y lugar?
3. Anote la fecha, la hora, el nombre de la persona y exactamente lo que le dijo.
4. Pídale a la compañía de su préstamo, o a su persona de contacto única si tiene una, que confirme el aplazamiento por escrito.
5. Si la razón es una revisión de modificación, pida que le confirmen por escrito que recibieron su solicitud completa. Una solicitud incompleta no recibe la misma protección.
6. Vuelva a llamar al fiduciario uno o dos días antes de la fecha anterior, y otra vez antes de la nueva.
7. Guarde todo en una sola carpeta. Nuestro registro de llamadas le puede ayudar.

¿Qué cambia para mí con un aplazamiento?

• Su derecho a ponerse al día, llamado restablecimiento, puede regresar después de ciertos aplazamientos o de un nuevo aviso de venta, pero no después de cualquier aplazamiento. Pregúntele al fiduciario si regresó, y pida un desglose actual por escrito de la cantidad para restablecer.
• Si los aplazamientos suman más de 365 días, se tiene que dar un nuevo aviso de venta.
• Cuando terminan ciertas órdenes de la corte u otras pausas, la ley por lo general pide esperar 7 días antes de la venta. Esto no aplica a los aplazamientos por bancarrota.
• Un aplazamiento es tiempo extra, no una solución. Úselo para terminar su solicitud, preparar un pago total o vender.

¿Y si me declaré en bancarrota?

Declararse en bancarrota muchas veces crea una suspensión automática que pausa la venta por un tiempo, pero hay excepciones. El prestamista puede pedir permiso a la corte para seguir adelante, y casos anteriores que se cerraron o ciertas órdenes de la corte pueden limitar la suspensión o impedir que empiece. Si califica para el Capítulo 13, es posible que pueda ponerse al día con los pagos atrasados por medio de un plan aprobado por la corte mientras sigue haciendo sus pagos normales. No hay garantía de que pueda quedarse con su casa. Asegúrese de que su abogado de bancarrota le haya avisado al fiduciario y a la compañía de su préstamo, y confírmelo usted mismo con el fiduciario.

Señales de alerta

• Alguien que no es la compañía de su préstamo ni el fiduciario dice que "detuvo su venta" y quiere que le pague.
• Alguien le dice que no hable con la compañía de su préstamo ni con el fiduciario.
• Alguien le pide que le firme la escritura para "posponer" la venta.

Lea nuestra lista de señales de fraude, o llame gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287.

Información general, no consejo legal. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2923.6, 2924, 2924c, 2924f y 2924g; 11 U.S.C. sección 362.

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