Ya fijaron la fecha de venta de mi casa. ¿Qué hago ahora?

¿Qué me dice el aviso de venta del fiduciario?

En California, el aviso de venta (Notice of Trustee's Sale) se tiene que registrar, enviarle por correo, colocar en su propiedad y colocar en un lugar público por lo menos 20 días antes de la venta. También se tiene que publicar en un periódico local una vez por semana durante tres semanas seguidas. Lea su aviso y busque lo siguiente:

• La fecha, la hora y el lugar de la venta. Las ventas son subastas públicas en el condado donde está la casa, en un día hábil entre las 9 a.m. y las 5 p.m.
• El nombre del fiduciario (trustee). El fiduciario es la compañía que hace la venta.
• La cantidad aproximada que se debe, incluyendo cargos.
• Anote la fecha de venta en su calendario. Luego cuente 5 días hábiles hacia atrás y marque esa fecha también. Por lo general, ese día termina el derecho a ponerse al día. Otras opciones tienen fechas límite diferentes, y algunas son antes.

¿Todavía me puedo poner al día con los pagos?

Puede ser. California le da el derecho de ponerse al día, llamado restablecimiento (reinstatement). Usted paga todo lo atrasado más los costos y cargos permitidos. Por lo general no tiene que pagar capital que todavía no se debería si no se hubiera atrasado. Por lo general, este derecho dura hasta 5 días hábiles antes de la venta programada.

• Llame hoy a la compañía de su préstamo y pida un desglose actual por escrito de la cantidad para restablecerlo.
• Pregunte exactamente cómo y a dónde mandar el dinero, y pida eso por escrito también.
• El derecho de ponerse al día puede regresar después de ciertos aplazamientos o de un nuevo aviso de venta, pero no después de cualquier aplazamiento. Pregunte después de cualquier aplazamiento.

¿Y si ya pasé la línea de los 5 días?

Después de que se cierra el plazo para restablecer, pagar todo el préstamo todavía puede detener la venta, si el pago se hace de la forma correcta antes de que la venta se complete. Esto se llama pago total (payoff).

• Pida de inmediato una carta actual por escrito con la cantidad total a pagar (payoff demand).
• Pida instrucciones revisadas y confirmadas para enviar el dinero. Vuelva a llamar a la compañía al número de su estado de cuenta para confirmarlas.
• Si su familia le está ayudando o si va a refinanciar, dígales hoy la fecha de venta. Mover dinero toma tiempo.

¿Es muy tarde para pedir una modificación del préstamo?

No siempre, y pedir una modificación no siempre detiene la ejecución. Para los préstamos que cubre la ley de California, si la compañía de su préstamo recibe una solicitud completa para una modificación de su primera hipoteca por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, por lo general la compañía no puede dar ciertos pasos de la ejecución, incluyendo la venta, mientras la solicitud está pendiente. Una solicitud a la que le faltan documentos no cuenta. Volver a pedir no siempre reinicia la protección, y nada garantiza la aprobación. Las reglas federales tienen sus propias protecciones y plazos, incluyendo para algunas solicitudes completas recibidas más de 37 días antes de la venta. Enviarnos documentos a nosotros no es lo mismo que la compañía de su préstamo reciba una solicitud completa.

• Pregúntele a la compañía de su préstamo, o a su persona de contacto única si tiene una, qué falta, y envíelo el mismo día.
• Envíe los documentos de una forma que pueda rastrear, y guarde prueba de qué envió y cuándo.
• Vea nuestra guía sobre cómo una solicitud completa puede pausar la ejecución hipotecaria.

¿Vender mi casa me puede dar más tiempo?

Es posible. Para casas de 1 a 4 unidades, una ley de California llamada AB 2424 permite dos retrasos, cada uno con condiciones:

• Retraso por poner la casa en venta. El fiduciario tiene que recibir un contrato de venta (listing agreement) que califique con un corredor de bienes raíces con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, y para entonces la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada.
• Retraso por contrato de compra. Después de usar el primer retraso, el fiduciario tiene que recibir un contrato de compra que califique por lo menos 5 días hábiles antes de la nueva fecha de venta. Tiene que ser un contrato real y firmado por todos, con un precio por lo menos igual al saldo de todos los préstamos y gravámenes registrados sobre la casa. Tiene que nombrar al comprador, el precio y la fecha de cierre, y estar aceptado por la compañía de escrow. Si se cumplen todas las condiciones, la nueva fecha de venta tiene que ser por lo menos 45 días después de que el fiduciario recibió el contrato.

Cada retraso se puede usar una sola vez. Los documentos se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, con la información de rastreo, firma y recibo que exige la ley. Solo poner la casa en venta, recibir una oferta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso. Una oferta de venta corta por menos de lo que se debe no califica para el retraso por contrato de compra. No son 90 días automáticos. Siempre confirme el estado de la venta con el fiduciario.

¿De verdad pospusieron la venta?

Una llamada, una promesa de revisar su caso o una solicitud pendiente no es lo mismo que una venta pospuesta. Los aplazamientos por lo general se anuncian en voz alta a la hora y en el lugar de la venta.

• Llame al fiduciario que aparece en su aviso y pregunte si la venta sigue en pie, y cuál es la nueva fecha y hora si cambió.
• Pídale a la compañía de su préstamo que confirme cualquier aplazamiento por escrito.
• Vuelva a verificar el día antes de la venta. Lea nuestra guía sobre cómo verificar un aplazamiento.

¿Y la bancarrota o el servicio militar?

Declararse en bancarrota muchas veces crea una suspensión automática que pausa la venta por un tiempo, pero hay excepciones, y no es una cancelación garantizada. Casos anteriores que se cerraron o ciertas órdenes de la corte pueden limitar la suspensión o impedir que empiece, y un prestamista puede pedir permiso a la corte para seguir adelante. Si califica para el Capítulo 13, es posible que pueda ponerse al día con los pagos atrasados por medio de un plan aprobado por la corte mientras sigue haciendo sus pagos normales. La bancarrota no garantiza que pueda quedarse con su casa, así que hable de inmediato con un abogado de bancarrota. Si usted o alguien de su familia está en el servicio militar, o salió del servicio en el último año, la ley federal puede protegerle. Avísele a la compañía de su préstamo y busque ayuda legal hoy.

¿A quién llamo hoy?

• A la compañía de su préstamo, al número de su estado de cuenta mensual. Esa compañía decide si aprueba una modificación. Si una venta sigue adelante lo pueden decidir el prestamista, el fiduciario o una corte.
• A la línea HOPE, consejería gratis aprobada por HUD: 888-995-4673.
• A un consejero de vivienda gratis aprobado por HUD: 800-569-4287.
• Ayuda legal gratis cerca de usted: LawHelpCA.org (en inglés) (se abre en una pestaña nueva).
• A nosotros, para una llamada gratis sobre vender, refinanciar u otras opciones. Hablamos español. Llamarnos no detiene por sí solo una venta ni extiende una fecha límite.

¿Cómo me protejo de fraudes esta semana?

• Nunca le pague a nadie por adelantado para salvar su casa o cambiar su préstamo.
• Nunca le firme la escritura a alguien que promete detener la venta.
• Si firmó un contrato para venderle su casa a un inversionista, la ley de California puede dejarle cancelarlo. En muchos casos puede cancelar hasta las 8 a.m. del día de la venta o 5 días hábiles después de firmar, lo que ocurra primero.
• Lea nuestra lista de señales de fraude.

Información general, no consejo legal. Sus fechas pueden ser diferentes según su préstamo, los aplazamientos y otros datos. Fuentes: Código Civil de California, secciones 1695.4, 2923.6, 2924c, 2924f, 2924g y 2944.7; 12 C.F.R. sección 1024.41; 11 U.S.C. sección 362; 50 U.S.C. sección 3953.

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