¿Mi ejecución hipotecaria en California es judicial o no judicial?

¿Cómo sé cuál me está pasando?

• No judicial: recibe un aviso de incumplimiento registrado y después un aviso de venta del fiduciario. Un fiduciario (trustee) nombrado en su escritura de fideicomiso (deed of trust) hace la venta. No hay demanda.
• Judicial: le entregan una citación y una demanda. El prestamista le está demandando en la corte, y un juez decide.
• Venta por impuestos: el recaudador de impuestos del condado le manda avisos por impuestos a la propiedad sin pagar. Este es otro proceso.
• Ejecución de la asociación de dueños (HOA): su asociación le manda avisos por cuotas sin pagar. Esto también tiene sus propias reglas.

No mezcle las reglas de estos cuatro procesos. Una fecha límite o un derecho de uno puede no aplicar a otro.

¿Cómo funciona una ejecución no judicial?

Una escritura de fideicomiso le puede dar al fiduciario el poder de vender. Eso le permite vender la casa en una subasta pública sin ir a la corte, siempre que siga las reglas de avisos de la ley.

• Se registra el aviso de incumplimiento y se le envía por correo.
• Por lo general hay una espera de 3 meses de calendario antes de la etapa del aviso de venta, con una pequeña excepción para registrarlo antes.
• Se registra, se envía, se coloca y se publica un aviso de venta por lo menos 20 días antes de la venta.
• Lo más pronto que por lo general puede ser la venta es 3 meses y 20 días después de que se registra el aviso de incumplimiento.
• Por lo general puede ponerse al día con los pagos atrasados, llamado restablecimiento, hasta 5 días hábiles antes de la venta programada, y pagar todo el préstamo hasta que la venta se complete. Otras opciones tienen sus propias fechas límite, y algunas son antes.

Vea nuestro resumen de la línea de tiempo para cada paso.

¿Cómo funciona una ejecución judicial?

En una ejecución judicial, el prestamista presenta una demanda. El caso pasa por la entrega de papeles, su respuesta, el proceso en la corte y una sentencia que ordena la venta. No hay un número fijo de días desde la demanda hasta la sentencia. Depende del caso y de la corte.

• Después de que le entregan una citación, por lo general tiene 30 días para responder. No ignore los papeles de la corte.
• La sentencia fija cuánto se debe, ordena una venta y dice si usted podría deber más dinero después de la venta, llamado deficiencia.
• Por lo general, el aviso de venta se entrega, se envía, se coloca y se publica por lo menos 20 días antes de la venta.
• En algunos casos, la ley pide esperar 120 días después de un aviso de embargo (levy) antes de dar el aviso de venta. En casos con derecho a recomprar la casa, esa espera no aplica.

¿Puedo recuperar mi casa después de la venta?

Esta es la diferencia más grande entre las dos.

• Después de una venta normal por fiduciario de una hipoteca, por lo general no hay derecho a recomprar la casa.
• Después de una venta judicial donde la sentencia permite una deficiencia, puede que tenga derecho a recomprar la casa, llamado redención (redemption). Por lo general tiene 3 meses si la venta cubrió la deuda, los intereses y los costos, o 1 año si no los cubrió.
• Si se renunció a la deficiencia o la ley no la permite, por lo general la venta judicial se hace sin ese derecho a recomprar.
• La redención significa pagar el precio de redención por medio de un proceso fijo de la corte. Si se acaba el tiempo, el comprador recibe la escritura.
• Después de ciertas ventas por la asociación de dueños (HOA), hay un derecho aparte de 90 días para recomprar. No aplica a ventas normales por fiduciario de una hipoteca.

¿Podría deber dinero después de la venta?

Después de una venta no judicial por fiduciario, la ley de California por lo general no deja que el prestamista cobre más dinero sobre el préstamo que se ejecutó. Eso no borra automáticamente las otras deudas garantizadas por la casa, como una segunda hipoteca, así que cada una se tiene que revisar aparte. Los préstamos que se usaron para comprar la casa, y algunos refinanciamientos, tienen protección adicional. En una ejecución judicial, el prestamista puede pedir una deficiencia solo si la ley lo permite y quedó en la sentencia. Lo tiene que pedir dentro de 3 meses después de la venta, y la corte limita la cantidad según el valor justo de la casa. Lea nuestra guía, ¿Voy a seguir debiendo dinero después de la ejecución hipotecaria?

¿Qué hago ahora?

• Junte todos los avisos y papeles de la corte que ha recibido, con sus fechas.
• Si le entregaron papeles de la corte, busque ayuda legal de inmediato. Hay ayuda legal gratis en LawHelpCA.org (en inglés) (se abre en una pestaña nueva).
• Llame gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287.
• Reserve una llamada gratis con nosotros para hablar sobre vender, refinanciar y otras opciones. Hablamos español. Una llamada con nosotros no detiene una ejecución ni extiende una fecha límite.

Información general, no consejo legal. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2924, 2924c y 2924f; Código de Procedimiento Civil, secciones 412.20, 580b, 580d, 701.540, 701.545, 725a, 726, 729.010, 729.030, 729.035 y 729.080; Código de Ingresos e Impuestos, sección 3691.

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