¿Cuánto tiempo toma una ejecución hipotecaria en California?

Antes de empezar: qué supone este resumen

Este es el camino normal para un préstamo de casa ejecutado fuera de la corte, lo que en California se llama ejecución no judicial. Supone que usted sigue sin pagar, sin bancarrota, sin orden de la corte, sin una solicitud completa de modificación en revisión y sin aplazamientos. Cualquiera de esas cosas puede cambiar sus fechas. Si le demandaron en la corte, lea nuestra guía sobre ejecución judicial y no judicial.

Paso 1: El primer pago atrasado

Usted queda atrasado según las reglas de su préstamo. Un período de gracia para cargos por pago tardío no siempre significa que no está atrasado.

• Cerca del día 36, por lo general la compañía de su préstamo tiene que tratar de hablar con usted en persona o por teléfono sobre sus opciones.
• Cerca del día 45, por lo general le tiene que mandar información por escrito sobre sus opciones.
• Lo mejor ahora: llame a la compañía de su préstamo y a un consejero de vivienda gratis. En esta etapa tiene más opciones.

Paso 2: Contacto de California, por lo menos 30 días antes del aviso de incumplimiento

Para los préstamos cubiertos, la compañía de su préstamo se tiene que comunicar con usted, o hacer cierto número de intentos, para hablar de cómo evitar la ejecución hipotecaria. Luego tiene que esperar 30 días antes de registrar un aviso de incumplimiento. Esto puede pasar al mismo tiempo que el período federal de 120 días, así que no siempre agrega más tiempo.

Paso 3: Más de 120 días de atraso

Para muchos préstamos, por lo general las reglas federales no dejan que la compañía haga el primer aviso o trámite de ejecución hasta que usted tenga más de 120 días de atraso, con algunas excepciones. Si la compañía recibe una solicitud completa de modificación antes de ese primer trámite, por lo general las reglas federales lo detienen mientras la revisan. Solo cuenta una solicitud completa que recibe la compañía, y no hay garantía de aprobación.

Paso 4: Se registra el aviso de incumplimiento

• Se registra en el condado y se le envía por correo dentro de 10 días hábiles.
• En unos 5 días hábiles, por lo general una compañía cubierta le tiene que mandar información sobre opciones para evitar la ejecución hipotecaria.
• No es una orden para que se mude.
• Vea nuestra guía: sus primeros 7 días después de un aviso de incumplimiento.

Paso 5: Por lo menos 3 meses de calendario de espera

La ley por lo general exige 3 meses de calendario, no exactamente 90 días, con una pequeña excepción para registrar antes que se explica en el siguiente paso. Este es su tiempo más valioso. Úselo para pedir una modificación, ponerse al día, refinanciar o vender.

Paso 6: El aviso de venta del fiduciario

Este aviso se puede registrar hasta 5 días antes de que terminen los 3 meses. Se tiene que registrar, enviar por correo y colocar por lo menos 20 días antes de la venta, y publicar en un periódico una vez por semana durante tres semanas seguidas. Lo más pronto que por lo general puede ser la venta es 3 meses y 20 días después de que se registró el aviso de incumplimiento.

Paso 7: 5 días hábiles antes de la venta

Esta es una fecha importante, pero no es la única fecha límite, y algunas opciones tienen que estar listas mucho antes.

• Por lo general termina su derecho a ponerse al día, llamado restablecimiento. Puede regresar después de ciertos aplazamientos o de un nuevo aviso de venta, pero no después de cualquier aplazamiento.
• Para la protección de California por modificación, la compañía de su préstamo tiene que recibir una solicitud completa por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada. Las protecciones federales pueden exigir una solicitud completa más de 37 días antes de una venta. Pedir una modificación no siempre detiene la ejecución.
• Para una casa de 1 a 4 unidades, el retraso de la ley AB 2424 por poner la casa en venta exige que el fiduciario reciba para esta fecha un contrato de venta que califique con un corredor con licencia en California, enviado por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, y la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada. Solo poner la casa en venta no le da un retraso.
• Pagar todo el préstamo todavía puede detener la venta hasta que la venta se complete.

Paso 8: La venta del fiduciario

La venta es una subasta pública en un día hábil entre las 9 a.m. y las 5 p.m. Para la mayoría de las casas de 1 a 4 unidades, en la primera venta la casa no se puede vender por menos del 67 por ciento de un valor de mercado reciente. Si no se vende, la venta se pospone por lo menos 7 días.

Paso 9: Después de la subasta

• Para muchas casas de 1 a 4 unidades, los inquilinos y ciertos compradores tienen 15 días, y a veces hasta 45 días, para hacer una oferta que cumpla con la ley. Vea nuestra guía sobre qué pasa después de la subasta.
• El nuevo dueño tiene 21 o 60 días para registrar la escritura. Esa no es una fecha para mudarse.
• Si la casa se vendió por más de lo que se debía, puede que usted pueda reclamar el dinero sobrante. Vea cómo reclamar el dinero sobrante.

Paso 10: El desalojo, solo por medio de la corte

• Por lo general, el dueño anterior recibe un aviso por escrito de 3 días para salir después de que la venta queda final.
• Por lo general, los inquilinos que califican reciben por lo menos 90 días de aviso, y algunos contratos de renta siguen después de la ejecución. Los antiguos dueños no deben suponer que los plazos para inquilinos les aplican.
• El comprador no le puede sacar solo cambiando las cerraduras. Si no se va, por lo general el comprador primero tiene que ganar un caso en la corte.
• Si presentan un caso de desalojo, por lo general tiene 10 días hábiles de la corte para responder, sin contar fines de semana ni días feriados de la corte.
• El juicio por lo general es dentro de 20 días después de pedirlo. Después de una sentencia, el sheriff da un aviso de 5 días antes de sacar a las personas.
• Nadie puede cambiar las cerraduras sin una orden de la corte y el sheriff.

Lo más importante

Estos son los tiempos más cortos que permite la ley, no una promesa de cuánto tiempo tiene usted. Los aplazamientos, las solicitudes, la bancarrota y otras protecciones los pueden alargar. Mientras antes actúe, más opciones conserva.

Información general, no consejo legal. Los plazos de la ley son mínimos bajo ciertas condiciones, y su caso puede ser diferente. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2923.5, 2923.55, 2923.6, 2924, 2924b, 2924c, 2924.9, 2924f, 2924g, 2924h y 2924m; Código de Procedimiento Civil, secciones 715.010, 1161a, 1161b, 1167 y 1170.5; 12 C.F.R. secciones 1024.39 y 1024.41.

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