Vendieron mi casa en una subasta de ejecución hipotecaria. ¿Qué pasa ahora?

¿La venta es final de inmediato?

No siempre. En muchas ventas de casas de 1 a 4 unidades, una ley de California llamada SB 1079 les da a algunos compradores un plazo corto después de la subasta. Los inquilinos que califican, las personas que piensan vivir en la casa y ciertas organizaciones sin fines de lucro pueden tener 15 días, y a veces hasta 45 días, para hacer una oferta. Hasta que la venta sea final bajo esa ley, el título sigue a nombre del dueño anterior.

• Ese plazo es para esos compradores. No le da a usted, el dueño anterior, más tiempo para ponerse al día ni para volver a comprar la casa.
• Después de una venta normal del fiduciario (trustee sale), por lo general no hay derecho a recuperar la casa. El derecho de 90 días para recuperarla aplica a ciertas ejecuciones de una asociación de propietarios (HOA), y algunas ejecuciones por medio de la corte tienen sus propias reglas.
• Llame al fiduciario que aparece en su aviso de venta y pregunte si la venta ya es final. Lea más en nuestra guía sobre SB 1079.

¿Qué es la escritura del fiduciario?

La escritura del fiduciario (trustee's deed) es el documento que le da la propiedad al comprador. Si se registra a tiempo, por lo general dentro de 21 días de calendario, o 60 días cuando se envió un aviso de intención de ofertar bajo SB 1079, la venta cuenta desde las 8 a.m. del día de la subasta. Estas son reglas sobre los documentos. No son una fecha límite para que usted se mude.

¿Me van a dar un aviso para que me mude?

• Si usted era el dueño, el nuevo dueño le puede entregar un aviso por escrito de 3 días para desocupar (notice to quit) después de que la venta esté completa y el título esté bien registrado.
• Los inquilinos son diferentes. Los inquilinos que califican por lo general reciben por lo menos 90 días de aviso, y algunos contratos de renta siguen después de la ejecución. Los antiguos dueños no deben suponer que los plazos para inquilinos les aplican. Vea nuestra guía para inquilinos.
• El nuevo dueño no puede cambiar las cerraduras ni sacarle sin una orden de la corte. Solo el alguacil lo puede hacer, después del caso en la corte.

¿Y si recibo papeles de desalojo de la corte?

Si usted no se muda después del aviso, el nuevo dueño puede presentar un caso de desalojo, llamado unlawful detainer. Usted recibirá una Citación (formulario SUM-130) y una Demanda (Complaint).

• Por lo general tiene 10 días hábiles de la corte para responder después de que le entregan los papeles. Los sábados, domingos y días feriados de la corte no cuentan.
• La respuesta más común es una Contestación (formulario UD-105). Presentarla a tiempo es lo que le da derecho a un juicio.
• Hay una cuota de la corte. Si no la puede pagar, puede pedir una exención de cuotas (formulario FW-001).
• Si no hace nada, el juez puede decidir el caso sin escucharle.
• Lea nuestra guía sobre cómo responder a un desalojo después de una ejecución hipotecaria.

¿Qué pasa si pierdo el caso?

La corte le da al nuevo dueño un fallo y una orden (writ). Luego el alguacil le entrega un Aviso para Desocupar (Notice to Vacate), que le da 5 días para mudarse. Si necesita más tiempo, le puede pedir a la corte una suspensión de la ejecución (stay of execution). Si el juez está de acuerdo, puede recibir hasta 40 días más, pero por lo general menos. Tiene que pedirlo por lo menos 1 día hábil de la corte antes de la fecha para mudarse, avisarle a la otra parte por lo menos 24 horas antes de ir a la corte y llevar dinero para pagar los días extra. Busque ayuda legal de inmediato para este paso.

¿Puedo recibir dinero después de la venta?

• Si la casa se vendió por más de lo que se debía, es posible que le deban el dinero sobrante (surplus funds). Vea cómo reclamar el dinero sobrante.
• El nuevo dueño le puede ofrecer dinero para que se mude para cierta fecha, llamado dinero por llaves (cash for keys). Pida cualquier oferta por escrito. Vea nuestra guía sobre dinero por llaves.
• Dele al fiduciario su nueva dirección cuando se mude, para que le puedan localizar.

¿Qué más debo revisar?

• Después de una venta por fiduciario, por lo general usted no debe el resto del préstamo que se ejecutó. Pero las otras deudas garantizadas por la casa, como un segundo préstamo aparte, no se borran automáticamente. Los préstamos que se usaron para comprar la casa, y algunos refinanciamientos, tienen protección adicional. Lea ¿todavía voy a deber dinero después de la ejecución hipotecaria?
• Una ejecución hipotecaria puede afectar sus impuestos. Lea nuestra guía de impuestos 2026.
• Guarde cada aviso y cada papel de la corte, y anote la fecha en que recibió cada uno.

¿Dónde consigo ayuda gratis?

• El centro de ayuda de su corte le puede ayudar con los formularios. Empiece en la Guía de Autoayuda de las Cortes de California (en inglés) (se abre en una pestaña nueva).
• Ayuda legal gratis cerca de usted: LawHelpCA.org (en inglés) (se abre en una pestaña nueva).
• Nuestra compañía hermana, Ashlar LDA, es un Asistente de Desalojos (Unlawful Detainer Assistant) registrado. Solo prepara los documentos que usted escoja, según sus instrucciones específicas. No puede escoger formularios por usted, decidir qué debe presentar ni recomendar una estrategia. No es un bufete de abogados y no puede dar consejo legal. Hablamos español.

Información general, no consejo legal. Sus fechas pueden ser diferentes. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2924h, 2924j, 2924k y 2924m; Código de Procedimiento Civil de California, secciones 715.010, 729.035, 1161a, 1161b, 1167 y 1170.5; Guía de Autoayuda de las Cortes de California, páginas sobre desalojo y ejecución hipotecaria (revisadas en octubre de 2026).

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