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¿Puedo comprar una casa después de una subasta de ejecución hipotecaria con la ley SB 1079?

Puede ser. Una ley de California conocida como SB 1079, ahora la sección 2924m del Código Civil, les da a algunos compradores un plazo corto después de la venta del fiduciario de una casa de 1 a 4 unidades. Los inquilinos que califican pueden igualar la oferta ganadora, y otros compradores que califican, como personas que van a vivir en la casa y ciertas organizaciones sin fines de lucro, la tienen que superar. Los plazos son cortos, por lo general 15 días y como máximo unos 45 días, así que tiene que actuar rápido.

Por Guillermo Serafin, corredor y dueño de Serve First Realty. Actualizado en octubre de 2026.

¿Quién puede ser un comprador que califica?

La ley nombra estos grupos:

  • Inquilinos que califican y que rentan la casa.
  • Futuros dueños que van a vivir en la casa (prospective owner-occupants).
  • Ciertas organizaciones sin fines de lucro, fideicomisos comunitarios de tierras (community land trusts) y cooperativas de capital limitado.
  • Ciertas entidades que son propiedad de organizaciones sin fines de lucro, y entidades públicas.

Cada grupo tiene sus propias reglas y documentos. Los inversionistas que no van a vivir en la casa no están en esta lista.

¿Qué tiene que prometer un futuro dueño que va a vivir en la casa?

Por lo general tiene que firmar una declaración de que va a:

  • Mudarse a la casa dentro de 60 días después de que se registre la escritura del fiduciario (trustee's deed).
  • Vivir ahí por lo menos un año.
  • Cumplir las reglas de la ley sobre ser independiente, es decir, no actuar en secreto por otra persona.

¿Y los inquilinos que viven ahí ahora?

Solo vivir en la casa no es suficiente. Los inquilinos que califican tienen que cumplir reglas sobre su renta, quién vive ahí, su relación con el dueño y las pruebas. Cuando un representante hace una oferta por todos los inquilinos que califican, esa oferta puede igualar la última y más alta oferta de la subasta. Todos los demás compradores que califican la tienen que superar.

¿Cómo funcionan los plazos de 15 y 45 días?

  • Si un futuro dueño que va a vivir en la casa y que califica gana en la subasta, aplican las reglas normales. Su declaración firmada se entrega en la venta o antes de las 5 p.m. del siguiente día hábil.
  • Si no, el fiduciario tiene que publicar información sobre la subasta dentro de 48 horas.
  • Si ningún comprador que califica envía a tiempo una oferta o aviso que cumpla la ley, la venta por lo general es final después de 15 días.
  • Un comprador que califica y que envía a tiempo un aviso de intención de ofertar que cumpla la ley puede mantener su oportunidad hasta el día 45.
  • Por lo general, estos plazos significan que el fiduciario tiene que recibir sus papeles antes de las 5 p.m., con algunos cambios por fines de semana y días feriados. Un aviso que usted envía por correo antes del plazo puede no contar si llega tarde.
  • Los formularios que firma, cómo los entrega y cómo paga, todo importa. Pregúntele al fiduciario qué acepta.

¿Dónde puedo encontrar estas ventas?

El aviso de venta del fiduciario tiene que explicar que los inquilinos que califican pueden igualar la oferta ganadora y que otros compradores que califican la pueden superar. El teléfono del fiduciario aparece en ese aviso. La Procuraduría General de California (Attorney General) también tiene una lista pública de ventas a compradores que califican: lista de ventas residenciales por ejecución hipotecaria del Attorney General (en inglés).

¿El dueño anterior puede usar esto para recuperar la casa?

No cuente con eso. Este plazo es para los compradores que califican. No le da al dueño anterior un derecho adicional para ponerse al día ni para volver a comprar la casa. Si usted es dueño de una casa que está por venderse, actúe antes de la subasta. Lea nuestra lista de emergencia para la fecha de venta y qué pasa después de la subasta.

¿Cómo me preparo?

  • Lea el aviso de venta y anote la fecha, la hora, el lugar y el teléfono del fiduciario.
  • Tenga su dinero listo antes de la venta. Pregúntele al fiduciario qué formas de pago acepta.
  • Busque ayuda con los formularios desde temprano. Un abogado de bienes raíces con licencia le puede explicar sus derechos.
  • Si usted renta la casa, lea también inquilinos en una casa embargada.

Por ahora, esta ley termina el 1 de enero de 2031. Los legisladores pueden cambiar esa fecha, así que verifíquela antes de depender de ella.

Información general, no consejo legal. Para el lenguaje legal exacto, use la ley vigente y su aviso de venta, no este resumen. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2924c, 2924f(b)(8), 2924h y 2924m.

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