¿Cómo respondo a una demanda de desalojo después de una ejecución hipotecaria?

¿Cómo empieza un desalojo después de una ejecución hipotecaria?

Después de la subasta, el nuevo dueño no puede simplemente cambiar las cerraduras. Eso es ilegal. Por lo general, primero tiene que darle un aviso por escrito y luego ganar un caso de desalojo, llamado retención ilícita (unlawful detainer), en la corte.

• Un antiguo dueño puede recibir un aviso por escrito de 3 días para salir.
• Los inquilinos que califican por lo general reciben por lo menos 90 días de aviso por escrito, y algunos contratos de renta siguen después de la ejecución. Hay excepciones. Los antiguos dueños no deben suponer que los plazos para inquilinos les aplican.
• Si el plazo del aviso termina y usted sigue ahí, el dueño puede presentar el caso y hacer que le entreguen los papeles.

Paso 1: Encuentre su fecha límite

• Anote la fecha en que le entregaron los papeles. Por lo general tiene 10 días hábiles de la corte después de esa fecha para presentar su Respuesta.
• No cuente sábados, domingos ni días feriados de la corte. Puede tener más tiempo según cómo le entregaron los papeles.
• Si le entregaron los papeles por medio del programa Seguro en Casa (Safe at Home) de la Secretaría de Estado, tiene 15 días hábiles de la corte.
• ¿Se le pasó la fecha? Si el dueño todavía no ha pedido un fallo por falta de respuesta (default), es posible que todavía pueda presentar. Hágalo de inmediato.

Paso 2: Lea la Demanda

La Demanda le dice al juez por qué el dueño dice que usted tiene que salir. El dueño es el demandante. Usted es el demandado. Lea cada declaración numerada y marque las que están mal, o las que no está seguro de que sean ciertas. Una oficina de ayuda legal o el centro de ayuda de su corte le puede explicar las palabras.

Paso 3: Llene el formulario UD-105, la Respuesta

• Punto 2, negaciones: si el dueño pide $1,000 o menos, puede marcar la casilla 2a, una negación general. Si pide más, tiene que anotar en el punto 2b las declaraciones exactas que niega. Si no niega una declaración, el juez puede pensar que está de acuerdo.
• Punto 3, defensas: son razones legales por las que no le deben desalojar. Ejemplos en el formulario incluyen una regla local de control de rentas o de desalojos, la Ley de Protección al Inquilino o represalias. Por cada casilla que marque, escriba hechos breves en el punto 3t.
• ¿Necesita más espacio? Use el formulario MC-025 y póngale el número del punto, como "Attachment 3t."
• Punto 7: tiene que decir si un asistente pagado para casos de desalojo (unlawful detainer assistant) le ayudó con el formulario, y anotar su registro si fue así.
• Fírmelo. Está firmando bajo pena de perjurio, así que cada declaración tiene que ser verdadera.
• Si tiene poco tiempo, llénelo lo mejor que pueda y explique en detalle por qué la ley le protege. Todavía puede conseguir ayuda antes del juicio.

Después de una ejecución hipotecaria, una pregunta importante es si el aviso que recibió era el correcto para usted. Un inquilino y un antiguo dueño tienen derechos distintos. Pida a la ayuda legal que le ayude a revisarlo.

Paso 4: Presente y entregue su Respuesta

• Pregunte si su corte requiere formularios locales.
• Haga por lo menos 2 copias: la corte se queda con el original, una es para usted y otra para el dueño.
• Presente en la corte que aparece en su Citación. Hay una cuota de presentación. Si no puede pagar, pida al secretario un formulario de exención de cuotas (FW-001).
• Entregue una copia al dueño o a su abogado de la manera correcta, y guarde la prueba.
• Cada persona nombrada en el caso debe presentar una Respuesta. Pueden presentar una juntos solo si tienen las mismas defensas.

¿Qué pasa si no responde?

El juez puede decidir sin escuchar su lado, y no habrá juicio. El sheriff puede poner un Aviso de Desalojo (Notice to Vacate) que le da 5 días para salir, y luego sacarle. El desalojo también puede aparecer en su reporte de crédito.

¿Y si pierde?

Puede pedirle a la corte un poco más de tiempo para mudarse, llamado suspensión de la ejecución (stay of execution). El juez puede dar hasta 40 días más, pero por lo general menos. Tiene que llevar dinero por cada día extra, avisarle al dueño por lo menos 24 horas antes y pedírselo a la corte por lo menos 1 día hábil antes de su fecha de mudanza. Es difícil hacerlo solo, así que busque ayuda legal.

¿Dónde puede conseguir ayuda?

• El centro de ayuda de su corte y la Guía de Ayuda de las Cortes de California.
• Ayuda legal gratis en LawHelpCA.org.
• Los inquilinos pueden llamar a la línea de derechos de inquilinos de Tenants Together, que le regresa la llamada, al 1-888-495-8020.
• Ashlar LDA es un Asistente registrado para casos de desalojo (Unlawful Detainer Assistant, No. 2026134816, condado de Los Ángeles). Solo prepara los documentos que usted escoja, según sus instrucciones específicas, por un precio que conoce desde el principio. No puede escoger formularios por usted, decidir qué defensas presentar ni recomendar una estrategia. No somos abogados y no podemos dar consejo legal, así que le recomendamos la ayuda legal o un abogado para recibir consejo. Aprenda más en nuestra página de cómo ayudamos.

Información general, no consejo legal. Fuentes: Código de Procedimiento Civil de California, secciones 1161a, 1161b, 1167 y 715.010; formularios del Consejo Judicial SUM-130 y UD-105 (revisados el 1 de enero de 2026); Guía de Ayuda de las Cortes de California, el proceso de desalojo para inquilinos.

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