¿Cómo funciona una venta corta en California?

¿Qué es una venta corta?

Este es un ejemplo del Departamento de Bienes Raíces de California. Un vendedor debía $470,000 entre una primera y una segunda hipoteca. La casa se vendió en $325,000. La venta quedó $145,000 "corta," y esos $145,000 se pueden tratar como deuda perdonada.

• El prestamista tiene que aprobar la venta y recibe el dinero de la venta.
• El Fiscal General de California señala que por lo general usted puede quedarse en la casa hasta que se cierre la venta.
• El Fiscal General también dice que una venta corta puede dañar su crédito menos que una ejecución hipotecaria. Los efectos en el crédito cambian, y no podemos prometer un puntaje ni la aprobación de un préstamo en el futuro.

¿Qué debe conseguir por escrito?

• La aprobación por escrito de cada prestamista sobre la casa, no solo del primero.
• Los términos por escrito que digan si cada prestamista perdona el resto de lo que usted debe.
• Una copia de cada carta, aprobación y documento de escrow (depósito en garantía). Guárdelos en una sola carpeta.

La sección 580e del Código de Procedimiento Civil de California protege las ventas cortas aprobadas por el prestamista de casas de 1 a 4 unidades que califican. Si la venta se completa según el consentimiento por escrito del prestamista, es decir, la casa se traspasa y se paga el dinero de la venta acordado, por lo general ese prestamista no le puede cobrar el resto de ese préstamo. La aprobación por escrito sola no borra la deuda. Un prestamista que da su consentimiento por escrito tampoco le puede exigir dinero extra, además del dinero de la venta, a cambio de ese consentimiento. Hay excepciones, como para algunos negocios, fraude o daño a la casa, codeudores o garantes, y otras garantías. La aprobación de un prestamista no resuelve todos los demás préstamos o gravámenes.

¿Y si tiene una segunda hipoteca?

El Departamento de Bienes Raíces advierte que un segundo o tercer prestamista puede tratar de cobrar el resto de su préstamo, aunque el primer prestamista haya perdonado su parte. Por eso importan los términos por escrito de cada prestamista. Si tiene un segundo préstamo viejo del que no ha sabido nada en años, lea nuestra guía sobre segundas hipotecas "zombi".

¿Una venta corta detiene la ejecución hipotecaria?

No por sí sola. Poner la casa en venta, recibir una oferta, pedir una venta corta o tener una revisión de venta corta no detiene por sí solo la fecha de venta. Una venta corta evita la ejecución solo si se consiguen las aprobaciones necesarias y la venta cierra a tiempo. Para los préstamos cubiertos, la ley de California también da protección contra la ejecución cuando una alternativa que califica está aprobada por escrito por todas las partes que tienen que aprobarla y se ha dado la prueba de fondos o financiamiento que se exige. Una oferta de venta corta por menos de lo que se debe no califica para el retraso por contrato de compra de la ley AB 2424. Siga confirmando su fecha de venta con el fiduciario (trustee). Nuestra guía sobre cómo confirmar un aplazamiento de la venta le enseña cómo.

¿Cómo puede reconocer un esquema de reventa (flipping)?

El Departamento de Bienes Raíces advierte sobre personas que le dicen a su prestamista que la casa vale menos de lo que vale. La compran barata por medio de un "comprador de paja," y luego la revenden. Un precio más bajo también puede subir el impuesto sobre su deuda perdonada. Esté atento a estas señales de alerta:

• Un "negociador," "procesador" o "coordinador" sin licencia maneja su venta corta. Solo los agentes con licencia de bienes raíces, los abogados de California actuando como abogados y los inversionistas que actúan para sí mismos pueden negociar ventas cortas.
• Alguien le pide pagos "fuera" del escrow. Cada pago debe aparecer en los documentos de escrow.
• El comprador es una persona inventada, una LLC o alguien que firma con un poder notarial. Puede ser señal de fraude.
• Su agente no le manda cada oferta a su prestamista.
• Verifique cualquier licencia en el sitio web del Departamento de Bienes Raíces (en inglés).

¿Va a deber impuestos sobre la deuda perdonada?

• La deuda perdonada puede contar como ingreso. El beneficio federal para deuda que califica sobre su vivienda principal por lo general cubre deuda cancelada antes del 1 de enero de 2026, o cancelada según un acuerdo hecho y puesto por escrito antes de esa fecha. Hay límites.
• California por lo general no da el mismo beneficio para deuda cancelada en 2026. El ingreso por deuda cancelada es diferente de la ganancia en la venta. Cuando se entrega una casa garantizada por un préstamo sin recurso (nonrecourse), por lo general no hay ingreso por deuda cancelada, aunque todavía puede haber ganancia. Estar protegido de deberle al prestamista no significa que no deba impuestos. La bancarrota o la insolvencia todavía pueden ayudar.
• La retención de California, generalmente 3 1/3 por ciento del precio, puede aplicar a una venta corta. La exención de vivienda principal todavía puede aplicar. Vea nuestra guía de retención en ventas cortas.
• Hable con un profesional de impuestos antes de firmar. Compare sus opciones en nuestra comparación de impuestos entre venta corta, ejecución hipotecaria y escritura en lugar de ejecución.

¿Cómo le puede ayudar Serve First Realty?

Serve First Realty es una correduría de bienes raíces con licencia en California (DRE 02298264). Nuestro corredor, Guillermo Serafin (DRE 01471159), puede poner su casa en venta, promoverla, mandar cada oferta a su prestamista y trabajar con el escrow para cerrar. No podemos prometer que su prestamista aprobará la venta. Para consejo de impuestos o legal, hable con un profesional de impuestos o un abogado. También puede llamar gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287.

Información general, no consejo legal ni de impuestos. Fuentes: Código de Procedimiento Civil de California, sección 580e; Departamento de Bienes Raíces de California, Advertencia sobre ventas cortas residenciales (2010) y Guía de ejecución hipotecaria para dueños de casa en California (2020); página del Fiscal General de California para dueños de casa; Publicación 4681 del IRS (2025); página de la Junta de Impuestos de California sobre perdón de deuda hipotecaria y Publicación 1016.

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