¿Qué es una segunda hipoteca zombi y qué puedo hacer?

¿Qué es una segunda hipoteca zombi?

Antes de la crisis de vivienda de 2008, muchos prestamistas vendieron paquetes de préstamos "80-20". El primer préstamo pagaba cerca del 80 por ciento del precio. Un segundo préstamo pagaba el otro 20 por ciento y servía como el pago inicial.

Muchas personas no sabían que tenían dos préstamos. Otras pensaron que un refinanciamiento, una modificación o una bancarrota arreglaba los dos. Luego, algunos prestamistas del segundo préstamo dejaron de mandar estados de cuenta, a veces por años. Ahora que las casas valen más, algunos de estos prestamistas, o compañías que compraron los préstamos, están tratando de cobrar o de ejecutar la hipoteca. Para algunas familias, un aviso de ejecución es lo primero que oyen del segundo préstamo en muchos años.

¿La deuda vieja todavía es real?

Puede ser. No suponga que desapareció solo porque nadie le llamó. Una segunda hipoteca que estuvo callada por mucho tiempo se debe revisar bajo la nueva ley, no dar por terminada.

• Perder el gravamen no es lo mismo que perder la deuda. Si la ejecución del primer préstamo borró el derecho del segundo sobre la casa, el prestamista todavía puede tratar de cobrar el pagaré.
• Una modificación de su primer préstamo no impide que el segundo prestamista ejecute la hipoteca. Cada prestamista es aparte.
• Si una bancarrota o una cancelación contable (charge-off) terminó su obligación de pagar depende de sus documentos. Alguien con experiencia los debe revisar.

¿Cómo ayuda la nueva ley de California?

La sección 2924.13 del Código Civil entró en vigor el 30 de junio de 2025. Ataca los problemas que hacen tan injustos estos préstamos. Por ejemplo:

• Largos periodos en que el prestamista no se comunicó con usted.
• Falta de avisos sobre quién administra o es dueño del préstamo.
• Falta de estados de cuenta mensuales o periódicos.
• Amenazas de ejecución después de que el prestamista dijo que el préstamo se canceló o se perdonó, o después de que se venció el plazo para cobrar.

Bajo esta ley, el prestamista debe registrar una certificación junto con el aviso de incumplimiento y mandar ciertos avisos por correo certificado. La ley también le da al dueño una forma de pedir ayuda a la corte antes de una venta, defensas en una ejecución por la corte y otras posibles soluciones. Una advertencia: la ley protege a los compradores de buena fe en una venta, así que es importante actuar antes de la subasta.

La Procuraduría General de California también dice que los prestamistas que cancelaron un préstamo en sus libros y mandaron un aviso de "Suspensión de estados de cuenta y aviso de cancelación" (Suspension of Statements and Notice of Charge Off) tal vez no puedan cobrar intereses por ese tiempo. Los prestamistas que se callaron por años también pueden haber violado reglas de divulgación.

¿Qué debo hacer primero?

• No ignore la carta. Anote la fecha en que la recibió y cualquier fecha límite o fecha de venta que tenga.
• Todavía no pague, no firme y no acepte nada. Primero haga que revisen sus documentos.
• Busque sus documentos viejos: los papeles de cierre de cuando compró o refinanció, estados de cuenta viejos, cualquier carta de cancelación y cualquier documento de bancarrota.
• Anote cuándo recibió el último estado de cuenta o llamada sobre el segundo préstamo.
• Llame gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287, o a la línea HOPE al 888-995-4673.
• Busque ayuda legal. La Procuraduría General les dice a los dueños en esta situación que busquen ayuda legal. Encuentre ayuda legal gratis en LawHelpCA.org (en inglés).
• Si ya tiene fecha de venta, use hoy nuestra lista de emergencia para la fecha de venta.

Cuídese de los fraudes

Una carta que da miedo puede atraer llamadas de personas que prometen desaparecer el préstamo. California por lo general prohíbe que el dueño de casa pague por ayuda con una modificación o forbearance antes de que se termine por completo cada servicio prometido, y la ley federal agrega más condiciones de pago. Una licencia de bienes raíces no crea una excepción a esas reglas. Nunca le firme la escritura a un "rescatador". Vea nuestra guía de señales de alerta de fraudes.

¿Voy a deber dinero si venden la casa?

Depende del préstamo y de lo que pasó antes. Nuestra guía ¿Voy a seguir debiendo dinero después de la ejecución? explica lo básico.

Información general, no consejo legal. Cada caso es diferente, y un abogado de California debe revisar sus documentos. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2924.13 y 2944.7; Código de Procedimiento Civil, sección 580d; Procuraduría General de California, "Homeowner Issues: Foreclosure Prevention Options, Homeowner Rights, and Loan Modification and Foreclosure Scams" (oag.ca.gov).

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