¿Una solicitud de modificación del préstamo puede detener la venta de mi casa?

¿Qué hace la prohibición del doble camino en California?

El doble camino (dual tracking) es seguir adelante con una ejecución mientras la compañía todavía revisa su modificación. Para los préstamos cubiertos, la ley de California por lo general no deja que la compañía haga lo siguiente mientras una solicitud completa está pendiente:

• Registrar un aviso de incumplimiento.
• Registrar un aviso de venta del fiduciario.
• Hacer la venta.

La solicitud tiene que estar completa y la compañía la tiene que recibir por lo menos 5 días hábiles antes de una venta programada. Los préstamos cubiertos por lo general son primeras hipotecas sobre una casa de 1 a 4 unidades donde usted vive como su casa principal, cuando el préstamo fue para uso personal o familiar. Algunas compañías siguen una versión diferente de esta regla, y no todas las protecciones aplican a todos los préstamos.

¿Por qué importa tanto que esté "completa"?

Preguntar por una modificación, o mandar un paquete con documentos que faltan, no le da la misma protección. Su solicitud está completa cuando ha enviado todos los documentos que la compañía le pide, dentro de sus plazos razonables. Si la compañía le tiene que dar una persona de contacto única, esa persona le debe ayudar a saber qué falta, pero algunas compañías están exentas. Pregúntele seguido a la compañía, y mande enseguida lo que necesita. Enviarnos documentos a nosotros no es lo mismo que la compañía los reciba.

• Dentro de 5 días hábiles después de recibir los documentos de su solicitud, por lo general una compañía cubierta tiene que confirmar que los recibió y decirle qué falta y cuáles son las fechas límite.
• Mande todo de una forma que pueda rastrear, y guarde copias y prueba de la fecha.
• Anote cada llamada: la fecha, el nombre y lo que le dijeron. Vea nuestro registro de llamadas.
• Use nuestra lista para la solicitud de modificación para reunir sus documentos.

¿Qué pasa si me la niegan?

Si la compañía dice que no, se lo tiene que decir por escrito. Para las personas cubiertas por el Código Civil de California, sección 2923.6, por lo general:

• Tiene por lo menos 30 días desde la negación por escrito para apelar. Hay reglas diferentes para algunas compañías y bajo la ley federal, así que lea cualquier negación de inmediato.
• La ejecución no puede volver a empezar hasta por lo menos 31 días después de la negación por escrito.
• Si apela y pierde, la protección por lo general dura hasta 15 días después de que niegan la apelación.
• Si le ofrecen una modificación, por lo general tiene 14 días para aceptarla.

Una vez aprobada por escrito, por lo general la ejecución no puede seguir adelante mientras usted cumpla con la modificación de prueba o permanente.

¿Qué agregan las reglas federales?

Las reglas federales de hipotecas, llamadas Regulation X, cubren muchos préstamos sobre una casa principal. Funcionan junto con la ley de California:

• Por lo general, la compañía no puede hacer el primer aviso o trámite de ejecución hasta que usted tenga más de 120 días de atraso, con algunas excepciones.
• Una solicitud completa recibida antes de ese primer trámite puede evitar que se haga mientras la revisan.
• Si su solicitud llega por lo menos 45 días antes de una venta, por lo general la compañía tiene que confirmar que la recibió dentro de 5 días, sin contar fines de semana ni días feriados federales.
• Si una solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, por lo general la tienen que revisar dentro de 30 días, y la venta queda limitada mientras la revisan.
• Si llega por lo menos 90 días antes de una venta, por lo general tiene derecho a apelar una negación. Tiene por lo menos 14 días para apelar, y la decisión por lo general se debe dar dentro de 30 días.

Las compañías pequeñas no tienen que seguir gran parte de estas reglas federales. Las hipotecas revertidas (reverse mortgages) no están cubiertas por estas reglas federales.

¿Por qué debo solicitar temprano?

Mientras antes reciban su solicitud completa, más protección puede tener. Antes de los 120 días de atraso, puede evitar que empiece la ejecución. Más de 37 días antes de una venta, puede aplicar la protección federal. A menos de 5 días hábiles de la venta, la protección de California ya no aplica. Esperar casi nunca ayuda.

¿Puedo solicitar más de una vez?

California limita las solicitudes repetidas, así que volver a pedir no siempre reinicia la protección. Puede que la compañía no le tenga que dar la misma protección otra vez, a menos que usted muestre con documentos un cambio importante en sus finanzas, como un trabajo nuevo o un cambio grande en sus ingresos o gastos.

¿Cómo me protejo?

• Solicitar una modificación es gratis. La compañía no le puede cobrar por solicitar.
• California por lo general prohíbe que alguien le cobre por ayuda con una modificación antes de que se termine por completo cada servicio prometido, y la ley federal agrega más condiciones de pago.
• Una solicitud pendiente no es una venta pospuesta. Si tiene fecha de venta, confírmelo con el fiduciario. Vea cómo verificar un aplazamiento.
• Un consejero de vivienda gratis aprobado por HUD le puede ayudar a preparar un paquete completo: 800-569-4287.

Información general, no consejo legal. Las protecciones dependen de su préstamo, de la compañía que lo administra y de cuándo se recibe su solicitud completa. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2923.6, 2923.7, 2924.10, 2924.11, 2924.18 y 2944.7; 12 C.F.R. secciones 1024.30 y 1024.41.

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