¿Voy a seguir debiendo dinero después de una ejecución hipotecaria en California?

¿Qué es una deficiencia?

Una deficiencia es la diferencia entre lo que usted debía y el precio en que se vendió la casa. Por ejemplo, si usted debía más que el precio de la subasta, la cantidad que falta es la deficiencia. California tiene varias leyes, llamadas leyes contra la deficiencia (anti-deficiency), que limitan cuándo un prestamista le puede cobrar esa diferencia.

¿Qué me protege después de una venta por fiduciario?

Muchas ejecuciones hipotecarias en California se hacen fuera de la corte por medio de un fiduciario. Cuando un prestamista ejecuta de esa forma, la sección 580d del Código de Procedimiento Civil por lo general no le deja cobrar una deficiencia sobre el pagaré garantizado por esa escritura de fideicomiso. Es una protección fuerte, pero cubre solo ese préstamo.

¿Y si el préstamo se usó para comprar mi casa?

La sección 580b prohíbe las deficiencias en ciertos préstamos usados para comprar la casa, llamados préstamos de compra (purchase-money). Para un banco u otro prestamista, esta protección por lo general cubre una casa para hasta cuatro familias donde el comprador vivió por lo menos en una parte. Los préstamos del vendedor que le vendió la casa siguen reglas un poco diferentes.

• Los refinanciamientos hechos el 1 de enero de 2013 o después pueden mantener esta protección.
• Pero el dinero nuevo que sacó en un refinanciamiento, como un cash-out, puede no estar protegido.

¿Y una venta corta?

La sección 580e protege ciertas ventas cortas (short sales) de casas de 1 a 4 unidades. Si un prestamista da su permiso por escrito para una venta corta y la venta se cierra con el dinero acordado para ese prestamista, por lo general no le puede cobrar el resto. Tampoco le puede pedir un pago extra a cambio de su permiso. La aprobación por escrito sola no basta: la venta tiene que cerrar y se tiene que pagar el dinero de la venta acordado. Hay excepciones, como para algunos negocios, fraude o daño a la propiedad, codeudores o garantes, y otras garantías. El permiso de un prestamista no resuelve sus otros préstamos. Vea nuestra guía para vendedores en venta corta.

¿Me puede cobrar todavía una segunda hipoteca?

Es posible. Esta es la deuda que más sorprende a la gente.

• Cuando el primer prestamista ejecuta, el gravamen (lien) del segundo préstamo sobre la casa se puede borrar. Pero perder el gravamen no siempre cancela la deuda.
• La sección 580d protege el préstamo que se ejecutó. No protege automáticamente un segundo préstamo aparte.
• El segundo préstamo puede estar protegido por otras razones, como las reglas de préstamos de compra, problemas en el manejo del préstamo o límites de tiempo. Cada uno se tiene que revisar.
• Si una segunda hipoteca estuvo en silencio por años y de repente aparece, una ley más nueva, la sección 2924.13 del Código Civil, puede protegerle. Lea nuestra guía sobre segundas hipotecas zombi.

¿Y si fue una ejecución judicial?

Si el prestamista le demandó en la corte, puede obtener una sentencia por deficiencia solo si la ley lo permite y la sentencia de la corte guardó ese derecho. El prestamista lo tiene que pedir dentro de 3 meses después de la venta, y la corte limita la cantidad según el valor justo de la casa. La regla de una sola acción de California también por lo general obliga al prestamista a ir primero contra la casa, en una sola acción, antes de otros cobros. Vea ejecución judicial o no judicial.

¿Qué otras deudas pueden seguir?

• Una garantía personal o la firma como codeudor en el préstamo de otra persona.
• Un préstamo garantizado también con otra propiedad además de su casa.
• Impuestos. No deberle al prestamista no significa que no deba impuestos. El IRS trata una ejecución hipotecaria como una venta, lo que puede crear una ganancia, y la deuda cancelada a veces puede contar como ingreso. Son dos temas de impuestos diferentes. Cuando se entrega una casa garantizada por un préstamo sin recurso (nonrecourse), por lo general no hay ingreso por deuda cancelada, aunque todavía puede haber ganancia. California puede cobrar impuestos sobre la deuda hipotecaria cancelada aunque el IRS no lo haga. Vea impuestos después de una ejecución hipotecaria y California y el IRS sobre la deuda perdonada.
• Otras deudas que no tienen que ver con la casa, que la ejecución no borra.

¿Qué hago ahora?

1. Haga una lista de cada préstamo sobre su casa: el prestamista, el saldo y si se usó para comprar, refinanciar o sacar dinero.
2. Guarde cada carta, formulario 1099 y aviso de cobro que reciba después de la venta. Vea qué hacer con un 1099-C o 1099-A.
3. No ignore papeles de la corte ni cartas de cobro. Busque ayuda legal. Hay ayuda legal gratis en LawHelpCA.org (en inglés) (se abre en una pestaña nueva).
4. Si la venta todavía no ha pasado, compare una venta corta, una venta normal y otras opciones. Vea comparación de alternativas.
5. Hable con un profesional de impuestos sobre la deuda perdonada.

Información general, no consejo legal ni de impuestos. Los resultados dependen de sus préstamos, de cómo se hizo la ejecución y de otros datos. Fuentes: Código de Procedimiento Civil, secciones 580b, 580d, 580e y 726; Código Civil de California, sección 2924.13; Publicación 4681 del IRS; guía de la Junta de Impuestos de California (Franchise Tax Board) sobre la deuda hipotecaria perdonada.

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