¿Qué alternativas tengo a la ejecución hipotecaria y cuál me conviene?

Las opciones lado a lado

¿Cómo sé si me puedo quedar con mi casa?

Hágase una pregunta: una vez que se resuelvan los pagos atrasados, ¿puedo pagar la mensualidad todos los meses? Si la respuesta es sí, vale la pena intentar las opciones para quedarse.

• Empiece por preguntarle a la compañía de su préstamo qué opciones ofrece. Las opciones dependen de quién es dueño o asegura su préstamo, como FHA, VA, USDA, Fannie Mae, Freddie Mac o un prestamista privado.
• Los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac también pueden ofrecer un aplazamiento de pagos (payment deferral). Pasa los pagos atrasados al final del préstamo, sin intereses en esa parte.
• Mande una solicitud completa temprano. Pedir una modificación no siempre detiene la ejecución. Para los préstamos cubiertos, la protección de California por lo general exige que la compañía de su préstamo reciba una solicitud completa por lo menos 5 días hábiles antes de una venta programada, y las protecciones federales pueden exigir actuar más de 37 días antes de una venta. Nuestra lista para la solicitud de modificación le dice qué reunir.
• Para los préstamos cubiertos, mientras usted cumpla con un plan aprobado por escrito, como una modificación de prueba, un plan de pagos o una tolerancia de pagos, la ley de California en general no deja que la ejecución siga adelante.

Lea nuestras guías para préstamos FHA, préstamos VA, préstamos USDA y préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac.

¿Y si quedarme con la casa no es realista?

Eso no es un fracaso. Salir a su manera le puede dar más control sobre el tiempo y los costos.

• Vender antes de la subasta le puede permitir recibir el dinero que sobre después de pagar los préstamos, otros gravámenes y cargos, y los costos de la venta. Pida un estimado del estado de cierre. Vea cómo vender y salvar su capital.
• Para casas de 1 a 4 unidades, la ley de California, a veces llamada AB 2424, puede retrasar una venta. El fiduciario (trustee) tiene que recibir un contrato de venta (listing) que califique con un corredor con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, enviado por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, y la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada. Un segundo retraso solo es posible con un contrato de compra firmado por todos que cumpla reglas estrictas, incluyendo un precio por lo menos igual a todos los préstamos y gravámenes registrados sobre la casa. Cada retraso se puede usar una sola vez. Solo poner la casa en venta o recibir una oferta no retrasa la venta.
• Pedir una venta corta o recibir una oferta no detiene la ejecución. Una venta corta evita la ejecución solo si se consiguen las aprobaciones necesarias y la venta cierra a tiempo. Una venta corta que califique, de una casa de 1 a 4 unidades, y que cierre según la aprobación por escrito del prestamista puede proteger a muchas personas de deber el resto de ese préstamo, pero la aprobación sola no basta, y hay excepciones. La aprobación de un prestamista no resuelve los demás préstamos sobre la casa.
• La Procuraduría General de California dice que una venta corta o la entrega de la escritura pueden dañar menos su crédito que una ejecución. El Departamento de Bienes Raíces advierte que un prestamista futuro todavía puede tratar una venta corta como una ejecución.
• California puede cobrar impuestos sobre deuda perdonada aunque el IRS no los cobre. Lea California vs. el IRS sobre la deuda perdonada.

¿Qué hago ahora?

• Llame a la compañía de su préstamo y pregunte qué opciones ofrece para su préstamo.
• Llame gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287.
• Nunca le pague a nadie por adelantado para conseguirle una modificación. California por lo general prohíbe estos cobros antes de que se termine por completo cada servicio prometido, y una licencia de bienes raíces no crea una excepción.
• Reserve una llamada gratis con nosotros para comparar sus opciones con números reales. Reservar una llamada no detiene una ejecución ni extiende una fecha límite.

Información general, no consejo legal ni de impuestos. Las opciones y reglas dependen de su préstamo y de su compañía. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2924.11, 2924f(e) y 2944.7; Código de Procedimiento Civil, sección 580e; Procuraduría General de California, "Homeowner Issues: Foreclosure Prevention Options" (oag.ca.gov); Departamento de Bienes Raíces de California, Loan Modification Self-Help Guide (RE 21, mayo de 2020); Junta de Impuestos de California (Franchise Tax Board), Mortgage Forgiveness Debt Relief.

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