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Tengo un préstamo FHA y estoy atrasado. ¿Cómo evito la ejecución hipotecaria?

Si su préstamo está asegurado por FHA y usted vive en la casa, la compañía de su préstamo debe revisar sus opciones de ayuda de FHA antes de ejecutar la hipoteca. Pueden incluir un plan de pagos, un reclamo parcial en el que HUD paga lo atrasado, o una modificación del préstamo. Llame a su compañía, pida una solicitud de mitigación de pérdidas (loss mitigation) y busque ayuda gratis con un consejero aprobado por HUD.

Por Guillermo Serafin, corredor y dueño de Serve First Realty. Actualizado en octubre de 2026.

¿Mi préstamo es FHA?

FHA es parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, llamado HUD. Un préstamo FHA es una hipoteca que FHA asegura. Si no está seguro, pregúntele a su compañía: "¿Mi préstamo está asegurado por FHA?" Busque el teléfono de su compañía en su estado de cuenta mensual.

La ayuda de FHA es para dueños que están atrasados, o a punto de atrasarse, y que viven en la casa.

¿Qué opciones ofrece FHA?

FHA exige que las compañías revisen su caso con una lista de opciones en orden, que muchas veces se llama "cascada" (waterfall). Las reglas actuales vienen de las Cartas a Prestamistas (Mortgagee Letters) de HUD 2025-06, con cambios que entraron en vigor el 2 de febrero de 2026, y 2025-12. Las opciones pueden incluir:

Tolerancia de pagos (forbearance) y planes de pago, informales y formales. Le dan tiempo o reparten lo que debe.
Un reclamo parcial solo (standalone partial claim). HUD paga lo atrasado. Se convierte en un segundo préstamo sobre su casa sin intereses. Lo devuelve cuando venda, refinancie o termine de pagar su primera hipoteca.
Una modificación del préstamo, con o sin reclamo parcial. Las modificaciones de FHA pueden ser a 30 o 40 años.
Un suplemento de pago (payment supplement), que usa un reclamo parcial para bajar su pago mensual por un tiempo. Pregunte a su compañía si todavía se ofrece.
Si no se puede quedar con la casa: una venta antes de la ejecución, que es un tipo de venta corta, o la entrega de la escritura (deed in lieu).

¿Cuánto puede cubrir un reclamo parcial?

En general, el reclamo parcial tiene un límite del 30 por ciento del saldo principal que debe. Las reglas de HUD cambian seguido, así que pida a su compañía o a un consejero que le confirme el límite actual para su préstamo.

¿Qué reglas debo conocer?

En general, solo puede recibir una opción permanente para quedarse con la casa cada 24 meses.
Las opciones de recuperación por COVID-19 y FHA-HAMP terminaron el 30 de septiembre de 2025. Si alguien se las ofrece, haga preguntas.
Tome en serio un plan de pagos de prueba. Bajo una regla de HUD de 2026, la Carta a Prestamistas 2026-08, rechazar un plan de prueba por tercera vez cuenta como no cumplir la prueba.
HUD propuso más cambios a los reclamos parciales, pero al momento de escribir esto eran solo un borrador.

¿Qué hago ahora?

Llame a su compañía. Pida una solicitud de mitigación de pérdidas y su persona de contacto única.
Mande una solicitud completa lo antes posible. Use nuestra lista para la solicitud de modificación.
Anote cada llamada y guarde prueba de lo que manda. Use nuestro registro de llamadas.
Busque ayuda gratis con un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287.
Si su compañía no le ayuda, llame al Centro de Recursos de FHA al 800-225-5342, o escriba a answers@hud.gov. También puede llamar al Centro Nacional de Administración de Préstamos de HUD al 877-622-8525.
Aprenda más en la página de HUD sobre cómo evitar la ejecución (en inglés).

¿Todavía me protegen las leyes de California?

Sí. Las reglas federales y la Ley de Derechos del Propietario de California todavía le pueden proteger, por ejemplo con límites para ejecutar mientras revisan una solicitud completa. Lea sobre los deberes federales de su compañía y la Ley de Derechos del Propietario.

Cuídese de los fraudes

Solicitar la ayuda de FHA es gratis. California por lo general prohíbe que el dueño de casa pague por ayuda con una modificación o forbearance antes de que se termine por completo cada servicio prometido, y la ley federal agrega más condiciones de pago. Una licencia de bienes raíces no crea una excepción a esas reglas. Vea nuestra guía de señales de alerta de fraudes.

Información general, no consejo legal. Las reglas de FHA cambiaron varias veces en 2025 y 2026 y pueden cambiar otra vez. Fuentes: Cartas a Prestamistas de HUD 2025-06, 2025-12 y 2026-08; Manual de HUD 4000.1; 12 C.F.R. sección 1024.41; Código Civil de California, secciones 2923.6, 2923.7 y 2944.7.

Comparación de sus alternativas a la ejecución
Sus opciones para evitar la ejecución, una al lado de la otra.
Lista de documentos para la solicitud de modificación
Los papeles para pedir un cambio de préstamo y un ejemplo de carta de dificultad.
Registro de llamadas y documentos con su compañía de préstamo
Un registro para imprimir y anotar cada llamada y carta con su compañía hipotecaria.

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AVISO IMPORTANTE

Serve First Realty no está asociada con el gobierno, y nuestro servicio no está aprobado por el gobierno ni por su prestamista.

Aunque acepte esta oferta y use nuestro servicio, su prestamista puede no aceptar cambiar su préstamo.

Pedir una guía o dar permiso de contacto no detiene la ejecución hipotecaria ni cambia una fecha límite.

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