¿Qué tiene que hacer mi compañía hipotecaria bajo las reglas federales?

¿A quién protegen estas reglas?

La Regulación X viene de una ley federal llamada RESPA. Estas reglas cubren la mayoría de las hipotecas sobre la casa donde usted vive. Algunos puntos importantes:

• El servicer es la compañía a la que usted le manda los pagos. Puede ser que no sea la dueña de su préstamo.
• Las hipotecas revertidas y algunos otros préstamos no están cubiertos.
• Las compañías muy pequeñas no tienen que seguir muchas de estas reglas, pero aun así no pueden ejecutar la hipoteca mientras ciertas solicitudes completas estén pendientes.
• Si recibió la casa de un familiar, por ejemplo después de una muerte, y la compañía le confirma como sucesor (successor in interest), usted cuenta como prestatario bajo estas reglas.

¿Qué debe pasar en los primeros 45 días?

• Antes del día 36 de atraso, la compañía debe hablar con usted en persona o por teléfono, o hacer intentos de buena fe para comunicarse.
• Antes del día 45, la compañía debe mandarle una carta que explique las opciones de ayuda que tal vez tenga.
• En general, antes del día 45 la compañía debe asignarle personal que le ayude durante el proceso.

Conteste esas llamadas y cartas. Son su primera oportunidad para pedir ayuda.

¿Qué es la regla de los 120 días?

En general, la compañía no puede hacer el primer aviso o trámite de ejecución hasta que usted tenga más de 120 días de atraso. En California, ese primer paso casi siempre es registrar un aviso de incumplimiento (Notice of Default). Los contactos que exige la ley de California pueden pasar durante esos mismos 120 días. No suman otros 120 días.

Hay algunas excepciones, como ciertos casos de venta de la propiedad. Y si la compañía recibe su solicitud completa antes de que empiece la ejecución, en general no puede hacer ese primer trámite mientras revisa su solicitud.

¿Qué debe hacer la compañía con mi solicitud?

Una solicitud de ayuda muchas veces se llama solicitud de mitigación de pérdidas (loss mitigation). Puede pedir una modificación del préstamo, un plan de pagos u otra opción. Esto es lo que en general exigen las reglas federales:

• Si su solicitud llega por lo menos 45 días antes de una venta, la compañía le debe decir en 5 días, sin contar fines de semana ni días festivos federales, si está completa o qué le falta.
• Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, la compañía debe decidir en 30 días. Una solicitud completa recibida con ese tiempo también puede limitar que la compañía siga adelante con la venta.
• Si le niegan una modificación, tal vez pueda apelar. En general, esto aplica si su solicitud llegó por lo menos 90 días antes de una venta, o antes de que empezara la ejecución.
• Tiene por lo menos 14 días para apelar. En general, la compañía decide la apelación en 30 días.

La lección es sencilla: solicite temprano y mande todo lo que le pidan. Una solicitud completa que la compañía recibe temprano tiene la protección más fuerte. Enviarnos documentos a nosotros o a este sitio no es lo mismo que la compañía los reciba. Nuestra lista para la solicitud de modificación le puede ayudar.

Lo que estas reglas no hacen

• No le prometen una modificación. Obligan a la compañía a revisar su caso de forma justa y a tiempo.
• Una llamada o una solicitud a medias no le da la misma protección que una solicitud completa.
• Una promesa por teléfono no es una venta detenida. Aprenda cómo confirmar si una venta de verdad se pospuso.

¿California le da más protección?

Muchas veces sí. Para los préstamos cubiertos, la Ley de Derechos del Propietario de California (Homeowner Bill of Rights) agrega sus propias reglas. Para muchos préstamos incluyen una persona de contacto única, aunque algunas compañías están exentas, y límites para ejecutar mientras revisan una solicitud completa que la compañía recibió por lo menos 5 días hábiles antes de una venta programada. No todas las protecciones aplican a todos los préstamos. Lea nuestra guía sobre la Ley de Derechos del Propietario.

¿Y si la compañía no cumple las reglas?

• Guarde un registro de cada llamada, carta y documento. Nuestro registro de llamadas lo hace fácil.
• Llame gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287.
• Puede presentar una queja ante la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) en consumerfinance.gov/complaint (en inglés) o al 855-411-2372. En general, la compañía contesta en 15 días. El trabajo de esa oficina ha sido incierto desde 2025, así que también puede usar opciones del estado.
• Vea nuestra guía sobre cómo quejarse de su compañía hipotecaria.
• Hable con un abogado de California sobre sus derechos. Una queja por sí sola no detiene una venta.

Información general, no consejo legal. Los plazos son reglas generales con excepciones, no promesas. Fuentes: 12 C.F.R. secciones 1024.30, 1024.39, 1024.40 y 1024.41 (Regulación X bajo RESPA); Código Civil de California, secciones 2923.5, 2923.55, 2923.6 y 2923.7.

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