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Perdí una propiedad de renta en una ejecución hipotecaria. ¿Qué impuestos podría deber?

El IRS trata la ejecución hipotecaria (foreclosure) o la venta corta de una propiedad de renta como una venta. Puede tener una ganancia o una pérdida en esa venta, y también puede tener ingresos por deuda perdonada. Una pérdida en una propiedad de renta puede ser deducible, lo cual no pasa con su propia casa. La exención especial para deuda perdonada en la vivienda principal nunca cubrió propiedades de renta, pero otras reglas todavía le pueden ayudar.

Por Guillermo Serafin, corredor y dueño de Serve First Realty. Actualizado en octubre de 2026.

¿Cómo ve el IRS la ejecución hipotecaria de una propiedad de renta?

Para el IRS, perder una propiedad de renta en una ejecución hipotecaria es una venta, aunque usted haya entregado las llaves por su cuenta. Puede haber dos partes de impuestos:

  • Una ganancia o pérdida en la "venta" de la propiedad.
  • Ingreso ordinario por deuda cancelada, si el prestamista le perdonó parte de lo que debía.

Cuáles aplican depende de dos cosas: si usted era personalmente responsable del préstamo, y si debía más de lo que valía la propiedad.

¿Era usted personalmente responsable del préstamo?

Un préstamo del que usted es personalmente responsable se llama deuda con recurso (recourse). Un préstamo respaldado solo por la propiedad se llama deuda sin recurso (nonrecourse). El IRS los trata de forma distinta.

  • Préstamo con recurso: su "precio de venta" es la cantidad menor entre el saldo del préstamo y el valor justo de mercado. Si el prestamista perdona deuda por encima del valor, esa parte puede ser ingreso ordinario.
  • Préstamo sin recurso: su "precio de venta" es el saldo completo del préstamo, aunque la propiedad valiera menos. No tiene ingreso por deuda cancelada, pero su ganancia puede ser mayor.
  • Las leyes de California contra cobros de deficiencia pueden afectar en qué grupo cae su préstamo. Un profesional de impuestos se lo puede decir. Vea nuestra guía sobre préstamos con recurso y sin recurso.

¿Por qué importa la depreciación?

Cada año que usted tomó depreciación en la propiedad de renta, su base ajustada bajó. Su base es más o menos lo que pagó más las mejoras, menos la depreciación. Una base más baja puede crear una ganancia en papel, aunque en la vida real usted haya perdido dinero.

Este es un ejemplo del IRS. Un dueño compró una propiedad de negocio por $200,000 y tomó $20,000 de depreciación, así que su base ajustada era $180,000. El saldo del préstamo sin recurso era $185,000, pero la propiedad valía solo $150,000. El dueño aun así tuvo una ganancia de $5,000, porque el préstamo completo de $185,000 cuenta como el precio de venta.

Si su base es mayor que su precio de venta, tiene una pérdida. En propiedades de negocio o de inversión, esa pérdida puede ser deducible. La Publicación 544 del IRS explica cómo se trata la ganancia ligada a la depreciación.

¿Se puede dejar fuera del ingreso la deuda perdonada de una propiedad de renta?

La exclusión federal para deuda perdonada en la vivienda principal no aplica a propiedades de renta. Además, para la casa principal, por lo general cubre solo deuda cancelada antes del 1 de enero de 2026, o según un acuerdo hecho y puesto por escrito antes de esa fecha. Pero otras exclusiones pueden ayudar:

  • Bancarrota: la deuda cancelada en un caso de bancarrota no es ingreso gravable.
  • Insolvencia: si sus deudas eran mayores que todo lo que usted tenía justo antes de que se perdonara la deuda, puede dejar fuera ingresos hasta esa diferencia. Use nuestra hoja de cálculo de insolvencia.
  • Deuda calificada de bienes raíces de negocio: usted puede elegir dejar fuera la deuda perdonada en bienes raíces de negocio. El IRS dice que una propiedad residencial de renta generalmente cuenta, a menos que usted también la haya usado como vivienda. Hay límites.
  • Cada exclusión se reclama en el Formulario 982 del IRS. La mayoría le obliga a reducir otras partidas de impuestos, como su base o pérdidas pendientes.
  • Si la deuda perdonada de la propiedad de renta es gravable, el IRS dice que se reporta en el Anexo E (Schedule E), línea 3.

¿Y los impuestos de California?

  • La Junta de Impuestos de California (Franchise Tax Board) dice que, después de una ejecución hipotecaria de una propiedad de renta, todavía puede dejar fuera la deuda cancelada si estaba en bancarrota, era insolvente o hizo la elección federal para deuda calificada de bienes raíces de negocio.
  • La FTB también dice que la deuda sin recurso perdonada generalmente no crea ingreso por deuda cancelada.
  • Si vende en una venta corta, puede aplicar la retención de California, generalmente 3 1/3 por ciento del precio de venta. Una venta corta no recibe la exención por pérdida solo porque usted no recibe dinero. Tiene que calcular de verdad una pérdida o ganancia cero en el Formulario 593. Vea nuestra guía de retención en ventas cortas.
  • Las ventas por ejecución hipotecaria y las escrituras en lugar de ejecución (deed in lieu) no tienen esta retención.

¿Qué documentos debe reunir?

  • El Formulario 1099-A y el Formulario 1099-C de su prestamista. Por lo general llegan a principios del año siguiente. Aprenda más en nuestra guía de los formularios 1099-A y 1099-C.
  • Su estado de cierre de la compra y los recibos de mejoras.
  • Sus declaraciones de impuestos anteriores que muestran la depreciación de la propiedad.
  • Su último estado de cuenta del préstamo antes de la venta, y cualquier prueba del valor de la propiedad.
  • Cualquier nota sobre pérdidas de renta que no pudo usar en años pasados. Pregúntele a su profesional de impuestos.

¿Qué debe hacer ahora?

  • Hable con un profesional de impuestos, como un contador público (CPA) o un agente inscrito, antes de presentar su declaración.
  • Use nuestra lista de impuestos para mantenerse organizado.
  • Lea más en nuestra página de impuestos.

Información general, no consejo de impuestos. Las reglas de impuestos pueden cambiar; revise IRS.gov/Pub4681 para ver actualizaciones. Fuentes: Publicación 4681 del IRS (2025), Publicación 544 del IRS, página de la Junta de Impuestos de California sobre perdón de deuda hipotecaria (actualizada el 17 de diciembre de 2025) y Publicación 1016 de la FTB (revisada en febrero de 2026).

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