¿El tipo de préstamo cambia los impuestos después de una ejecución hipotecaria?

¿Qué quieren decir recourse y nonrecourse?

• Deuda con responsabilidad personal (recourse) es una deuda de la que usted es responsable personalmente. El prestamista puede cobrarle a usted, no solo a la casa.
• Deuda sin responsabilidad personal (nonrecourse) es cualquier otra deuda. El prestamista puede quedarse con la propiedad, pero usted no es responsable personalmente del resto.

¿Cómo se pagan impuestos por una ejecución con un préstamo recourse?

El IRS lo divide en dos partes.

• La parte de la venta. Lo que se considera que usted recibió por la casa es por lo general su valor justo de mercado, más cualquier dinero que recibió de la venta. Se compara con su base ajustada para saber si hubo ganancia o pérdida. Una pérdida en su propia casa no se puede deducir.
• La parte de la deuda cancelada. Si usted debía más de lo que valía la casa y el prestamista le perdona la diferencia, esa parte perdonada es ingreso ordinario, a menos que aplique una excepción.

¿Cómo se pagan impuestos por una ejecución con un préstamo nonrecourse?

El IRS trata todo el saldo del préstamo como lo que usted recibió por la casa, aunque la casa valiera menos. Una ejecución de una deuda sin responsabilidad personal no crea ingreso por deuda cancelada. Pero como todo el saldo cuenta como precio de venta, puede tener una ganancia si el saldo era mayor que su base ajustada.

¿Cómo se ve un ejemplo?

La Publicación 4681 del IRS usa este ejemplo. Una casa se compró en 200,000 dólares con un préstamo de 185,000 dólares. Al momento de la ejecución, el saldo del préstamo era 180,000 dólares, la casa valía 170,000 dólares y la base ajustada era 175,000 dólares.

Una ganancia en su casa principal puede quedar fuera si califica para la exclusión por venta de vivienda de la Publicación 523 del IRS.

¿Hay veces en que una deuda nonrecourse sí crea ingreso?

Sí. Si usted se queda con la casa y el prestamista le baja el saldo en una modificación del préstamo, o le da un descuento por pagar antes, el IRS dice que esa reducción es deuda cancelada, aun en un préstamo sin responsabilidad personal. La regla de arriba aplica cuando usted entrega la propiedad.

¿Cómo se relacionan las reglas de California con esto?

California tiene leyes contra deficiencias (anti-deficiency). Estas limitan cuándo un prestamista le puede cobrar el resto de la deuda después de ciertas ventas.

• La sección 580b del Código de Procedimiento Civil prohíbe deficiencias en ciertos préstamos de compra (purchase-money), los que se usaron para comprar una casa de hasta cuatro unidades donde vive el comprador. También puede cubrir algunos refinanciamientos hechos desde el 1 de enero de 2013, pero por lo general no el dinero en efectivo que se sacó.
• La sección 580d prohíbe una deficiencia en el préstamo ejecutado por medio de una venta del fideicomisario (trustee sale), la forma más común de ejecución en California.
• La sección 580e protege ciertas ventas cortas aprobadas por el prestamista de casas de una a cuatro unidades.

La Junta de Impuestos de California (Franchise Tax Board) dice que el perdón de deuda sin responsabilidad personal por lo general no crea impuestos por ingreso de deuda cancelada. Pero si las protecciones de California hacen que su préstamo sea nonrecourse para los impuestos depende de su caso. No lo dé por hecho. Pregúntele a un profesional de impuestos y revise la casilla 5 de sus formularios. Vea ¿deberé dinero después de la ejecución?

¿Y una segunda hipoteca?

La ejecución del primer préstamo puede borrar el gravamen del segundo préstamo sobre la casa, pero eso no quiere decir que la deuda del segundo préstamo se canceló. Todavía se puede cobrar o perdonar más tarde, y puede pagar impuestos de otra forma. Vea nuestra guía de segundas hipotecas "zombi".

¿Qué debo hacer ahora?

• Busque los papeles de su préstamo y cualquier Formulario 1099-A o 1099-C. Mire la casilla 5.
• Si la casilla parece estar mal, pídale al prestamista por escrito que la revise.
• Si tenía un préstamo con responsabilidad personal, lea nuestra guía de la hoja de insolvencia.
• Busque ayuda de un profesional de impuestos. Puede haber ayuda gratis por medio del programa VITA del IRS al 800-906-9887.

Información general, no consejo de impuestos ni legal. No somos profesionales de impuestos. Fuentes: Publicación 4681 del IRS (2025), Publicación 5550 del IRS (agosto de 2021), Publicación 523 del IRS (2025), Publicación 4731-A del IRS (rev. 10-2024), Formularios 1099-A y 1099-C del IRS (rev. 4-2025), página de la Franchise Tax Board de California sobre perdón de deuda hipotecaria (actualizada el 17/12/2025) y Código de Procedimiento Civil de California, secciones 580b, 580d y 580e.

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