¿Cuándo es muy tarde para detener una ejecución hipotecaria en California?

Antes del aviso de incumplimiento: hay más opciones abiertas

Si está atrasado pero no ha recibido un aviso de incumplimiento, por lo general tiene más tiempo y más opciones: ponerse al día, un plan de pagos, forbearance, una modificación del préstamo, un refinanciamiento o vender. Para los préstamos que cubre la ley de California, la compañía de su préstamo por lo general tiene que tratar de comunicarse con usted y después esperar por lo menos 30 días antes del primer aviso. Este es el mejor momento para enviar una solicitud completa de modificación si la necesita, porque algunas protecciones federales la exigen más de 37 días antes de una venta.

Después del aviso de incumplimiento: por lo general, una espera de tres meses

La ley de California por lo general exige esperar tres meses después de registrar el aviso de incumplimiento antes de la etapa del aviso de venta, con una pequeña excepción para registrarlo antes. Lo más pronto que por lo general puede ocurrir una venta es tres meses y 20 días después de que se registra el aviso de incumplimiento. No cuente con un promedio. Refinanciar se hace más difícil. Una venta corta o una venta normal todavía es posible, pero cada una toma semanas en prepararse, así que este es el momento de empezar.

Después del aviso de venta: muchas veces semanas, no meses

La venta puede ocurrir por lo menos 20 días después de este aviso. Es posible que todavía pueda ponerse al día, pedir una modificación, poner su casa en venta o pagar todo el préstamo, pero cada opción tiene sus propias reglas, y tiene que actuar rápido.

5 días hábiles antes de la venta: fechas límite clave

Aquí caen varias fechas límite, pero cada una tiene sus propias condiciones, y algunas protecciones exigen actuar mucho antes. Por lo general:

• Su derecho a ponerse al día con los pagos atrasados, llamado restablecimiento, termina 5 días hábiles antes de la venta programada. Tiene que pagar todo lo atrasado más los costos y cargos permitidos, pero por lo general no capital que todavía no se debería. Este derecho puede regresar después de ciertos aplazamientos o de un nuevo aviso de venta, pero no después de cualquier aplazamiento.
• Para los préstamos cubiertos, la protección de California por modificación aplica solo si la compañía de su préstamo recibe una solicitud completa por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada. Enviar documentos a nosotros o a este sitio no es lo mismo que la compañía de su préstamo los reciba. Volver a pedir no siempre reinicia la protección, y la aprobación no está garantizada. Las protecciones federales pueden exigir una solicitud completa más de 37 días antes de una venta.
• Para casas de 1 a 4 unidades, el retraso de la ley AB 2424 por poner la casa en venta exige que el fiduciario (trustee) reciba un contrato de venta que califique con un corredor de bienes raíces con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, y la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada. Un segundo retraso solo es posible después de eso, si el fiduciario recibe un contrato de compra que califique y esté firmado por todos, por lo menos por el saldo de todos los préstamos y gravámenes registrados, por lo menos 5 días hábiles antes de la nueva fecha de venta. Cada retraso se puede usar una sola vez, y los documentos se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, con la información de rastreo, firma y recibo que exige la ley. Solo poner la casa en venta, recibir una oferta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso.

Los últimos días: muy pocas opciones

Aun en los últimos 5 días hábiles, algunas cosas pueden afectar la venta, pero nada está garantizado. Pagar todo el préstamo antes de la venta termina la ejecución. Un aplazamiento acordado puede ayudar; pregunte a la compañía de su préstamo o al fiduciario y pida cualquier acuerdo por escrito. Una orden de la corte puede detener una venta, así que hable de inmediato con un abogado. Declararse en bancarrota muchas veces pausa una venta por un tiempo, pero hay excepciones, así que hable de inmediato con un abogado de bancarrota. El prestamista, el fiduciario o una corte deciden si una venta sigue adelante.

Después de la venta: muy tarde para quedarse con la casa, pero todavía tiene derechos

Después de una venta por fiduciario en California, por lo general no puede deshacer la venta ni recomprar la casa. Pero por lo general el comprador no le puede sacar cambiando las cerraduras. Un antiguo dueño puede recibir un aviso de 3 días para irse, y si no entrega la casa, por lo general el comprador tiene que ganar un caso en la corte y usar el proceso legal de desalojo. Por lo general no debe el resto del préstamo que se ejecutó, pero las otras deudas garantizadas por la casa, como una segunda hipoteca, no se borran automáticamente. Puede que le deban dinero si la casa se vendió por más de lo que se debía.

Qué hacer hoy

1. Busque su aviso más reciente y anote la fecha en que se registró y cualquier fecha de venta.
2. Cuente 5 días hábiles hacia atrás desde la fecha de venta. Por lo general ahí termina su derecho a ponerse al día, pero otras opciones pueden tener fechas límite más tempranas.
3. Llame a la compañía de su préstamo y pida un desglose actual por escrito de la cantidad para restablecer el préstamo y una sola persona de contacto. Confirme el estado de la venta con el fiduciario.
4. Hable con un abogado o una oficina de ayuda legal, o llame gratis a un consejero de vivienda aprobado por HUD al 800-569-4287. También puede reservar una llamada gratis con nosotros, pero comunicarse con nosotros no detiene una ejecución ni extiende una fecha límite.

Información general, no consejo legal. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2923.5, 2923.6, 2924, 2924c, 2924f(e) y 2924.11; Código de Procedimiento Civil, secciones 580d y 1161a; Regulation X, 12 CFR 1024.41. Sus fechas pueden ser diferentes si posponen la venta o si su préstamo es de otro tipo.

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