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¿Qué significan las palabras de una ejecución hipotecaria? Un glosario sencillo

Las cartas de una ejecución hipotecaria están llenas de palabras difíciles, muchas veces en inglés. Este glosario explica en palabras sencillas los términos más comunes en California, de la A a la Z, con la palabra en inglés entre paréntesis. Saber qué significa una palabra le puede ayudar a encontrar sus fechas límite y a hacer mejores preguntas.

Por Guillermo Serafin, corredor y dueño de Serve First Realty. Actualizado en octubre de 2026.

Palabras de la A a la C

Administrador del préstamo (servicer)
La compañía que le manda el estado de cuenta y maneja su préstamo. Su teléfono está en su estado de cuenta mensual. Puede no ser la misma compañía que es dueña de su préstamo.
Aplazamiento (postponement)
Un cambio de la fecha de venta para más adelante. Siempre confírmelo con el fiduciario. Una promesa o una revisión pendiente no es lo mismo que una venta pospuesta.
Aviso de incumplimiento (Notice of Default)
El primer papel público en una ejecución hipotecaria no judicial. Se registra en su condado y dice que usted está atrasado. No es una orden para que se mude. La venta no puede ser antes de 3 meses y 20 días después de que se registra.
Aviso de venta del fiduciario (Notice of Trustee's Sale)
El aviso que fija la fecha, la hora y el lugar de la subasta. Se tiene que registrar, enviar por correo, colocar en la propiedad y publicar por lo menos 20 días antes de la venta.
Aviso para desocupar (notice to quit)
Un aviso por escrito que le pide a alguien que se mude. Después de una venta completa, el dueño anterior puede recibir un aviso de 3 días. Los inquilinos por lo general reciben por lo menos 90 días.
Beneficiario (beneficiary)
El prestamista, o quien ahora tiene el derecho a que le paguen según su escritura de fideicomiso.
Carta de Derechos del Propietario (Homeowner Bill of Rights o HBOR)
Leyes de California que protegen a muchos dueños con una primera hipoteca sobre una casa de 1 a 4 unidades donde viven. Incluyen contacto antes del aviso de incumplimiento, una persona de contacto única y límites a la doble vía.
Comprador de valor acumulado (equity purchaser)
Alguien que le compra una casa en ejecución hipotecaria al dueño que vive ahí. La ley de California pide un contrato por escrito y por lo general le da al vendedor tiempo para cancelar.
Comprador que califica (eligible bidder)
Bajo una ley de California llamada SB 1079, un inquilino, una persona que va a vivir en la casa o ciertas organizaciones sin fines de lucro que pueden hacer una oferta dentro de un plazo corto después de la venta del fiduciario de una casa de 1 a 4 unidades.
Consejero de vivienda aprobado por HUD (HUD-approved housing counselor)
Un consejero capacitado en una agencia aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. La consejería sobre ejecuciones hipotecarias es gratis. Llame al 800-569-4287.
Consultor de ejecuciones hipotecarias (foreclosure consultant)
Alguien a quien le pagan para ayudar a detener una ejecución hipotecaria. En California se tiene que registrar con la Procuraduría General, tener una fianza y no puede cobrar antes de terminar todo el trabajo.

Palabras de la D a la F

Deficiencia (deficiency)
La diferencia entre lo que usted debía y el precio en que se vendió la casa. Una orden de la corte para pagarla se llama fallo por deficiencia (deficiency judgment). En California solo se permite en algunos casos, sobre todo en ejecuciones por medio de la corte.
Desalojo (unlawful detainer)
El caso en la corte que se usa para sacar a alguien de una vivienda. Por lo general solo tiene 10 días hábiles de la corte para responder después de que le entregan los papeles.
Dinero por llaves (cash for keys)
Una oferta de un prestamista o de un nuevo dueño para pagarle si se muda para cierta fecha y deja la casa en buen estado. Siempre pídala por escrito.
Doble vía (dual tracking)
Cuando la compañía del préstamo sigue adelante con la ejecución hipotecaria mientras revisa su solicitud completa de modificación. La ley de California por lo general no lo permite en los préstamos cubiertos.
Ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure)
Una ejecución hipotecaria que se hace por medio de una demanda en la corte. Por lo general toma más tiempo, y puede permitir un fallo por deficiencia y un derecho a recuperar la casa después de la venta.
Ejecución hipotecaria no judicial (nonjudicial foreclosure)
El tipo más común en California. El fiduciario vende la casa según la escritura de fideicomiso, sin demanda, después de los avisos y los plazos de espera que pide la ley.
Entrega de la escritura en lugar de la ejecución (deed in lieu of foreclosure)
Cuando usted le devuelve la casa al prestamista en vez de pasar por la ejecución hipotecaria. El prestamista tiene que estar de acuerdo.
Escritura de fideicomiso (deed of trust)
El documento que usan la mayoría de los préstamos para casas en California. Le permite a un fiduciario vender la casa si el préstamo está en incumplimiento, por lo general sin ir a la corte.
Escritura del fiduciario (trustee's deed)
El documento que le da la propiedad al comprador después de la venta del fiduciario.
Fiduciario (trustee)
La compañía nombrada en la escritura de fideicomiso que maneja la ejecución hipotecaria y la venta. Su nombre y su teléfono están en sus avisos.
Fondos sobrantes (surplus funds)
El dinero que queda después de que la venta paga los costos y todos los préstamos y gravámenes, en orden. Lo que queda es del dueño anterior, quien lo tiene que reclamar.

Palabras de la G a la P

Gravamen secundario (junior lien)
Un préstamo o reclamo que viene después del primer préstamo, como una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre la casa. Perder la casa no siempre termina la deuda de un préstamo secundario.
Incumplimiento (default)
No hacer los pagos de su préstamo, o no cumplir otras promesas del préstamo, como pagar los impuestos a la propiedad.
Mitigación de pérdidas (loss mitigation)
Su solicitud a la compañía del préstamo para buscar formas de evitar la ejecución hipotecaria, como una modificación, una pausa de pagos o un plan de pagos.
Modificación del préstamo (loan modification)
Un cambio duradero a su préstamo, como una tasa más baja o un plazo más largo, para que los pagos sean más fáciles.
Orden de posesión (writ of possession)
Una orden de la corte después de un fallo de desalojo que le permite al alguacil (sheriff) sacar a las personas que viven en la casa. Primero el alguacil tiene que dar un aviso de 5 días.
Pago total (payoff)
Pagar la cantidad completa para liquidar el préstamo. Esto puede detener la venta en cualquier momento antes de que la venta se complete.
Pausa de pagos (forbearance)
Un acuerdo que le permite pausar o bajar sus pagos por un tiempo. La cantidad que no pagó se tiene que resolver después.
Persona de contacto única (single point of contact)
La persona o el equipo que la compañía del préstamo le tiene que dar, según la ley de California, cuando usted pide ayuda para evitar la ejecución hipotecaria.

Palabras de la R a la V

Reclamo parcial (partial claim)
Una forma en que algunos préstamos FHA y VA le ponen al día. La cantidad atrasada se convierte en una cantidad aparte sin pago mensual, que se paga cuando vende, refinancia o termina de pagar el préstamo.
Redención (redemption)
Volver a comprar una casa después de una venta por ejecución hipotecaria. Este derecho solo existe en ciertas ejecuciones por medio de la corte y ciertas ejecuciones de una asociación de propietarios (HOA). Por lo general no aplica después de una venta normal del fiduciario.
Reglas contra deficiencias (anti-deficiency rules)
Leyes de California que, en muchos casos, no dejan que un prestamista cobre el resto de una deuda después de una ejecución hipotecaria o una venta corta aprobada. Por ejemplo, después de una venta del fiduciario, el prestamista por lo general no puede cobrar más del préstamo que se ejecutó. Un segundo préstamo aparte puede ser diferente.
Restablecimiento (reinstatement)
Ponerse al día con los pagos atrasados más los cargos y costos permitidos, sin pagar todo el préstamo. En California este derecho por lo general dura hasta 5 días hábiles antes de la venta.
Suspensión automática (automatic stay)
Una pausa de la ejecución hipotecaria que por lo general empieza cuando usted se declara en bancarrota. No es una cancelación garantizada, y casos de bancarrota anteriores la pueden limitar. Hable con un abogado de bancarrota.
Venta corta (short sale)
Vender su casa por menos de lo que debe, con la aprobación del prestamista. La ley de California protege a muchos vendedores de casas de 1 a 4 unidades para que no le deban el resto al prestamista que la aprobó.
Venta del fiduciario (trustee sale)
La subasta pública donde se vende la casa en una ejecución hipotecaria no judicial. Se hace en un día hábil entre las 9 a.m. y las 5 p.m.

¿Quiere ver cómo encajan estos pasos? Lea nuestra guía rápida de las etapas de la ejecución hipotecaria o la página de las etapas de la ejecución hipotecaria.

Información general, no consejo legal. Fuentes: Código Civil de California, secciones 2923.6, 2923.7, 2924, 2924c, 2924f, 2924g, 2924h, 2924j, 2924k, 2924m, 2924.15, 1695, 2945 y 2945.45; Código de Procedimiento Civil de California, secciones 580b, 580d, 580e, 715.010, 726, 729.030, 729.035, 1161a, 1161b y 1167; 11 U.S.C. sección 362.

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