¿Heredó una casa en ejecución hipotecaria? Qué hacer ahora

¿El prestamista puede ejecutar después de que fallece el dueño?

Sí. El préstamo no desaparece cuando fallece el deudor. Si los pagos se detienen, el prestamista puede empezar una ejecución, igual que con un deudor vivo. Muchas de las mismas fechas límite y opciones pueden aplicar, pero cada opción tiene sus propias reglas, y algunas se tienen que empezar mucho antes de una venta.

¿El prestamista va a hablar conmigo si no estoy en el préstamo?

Debería. Las reglas federales y de California protegen a muchas personas que heredan una casa, muchas veces llamadas sucesores (successors in interest). Cuando le avisa a la compañía del préstamo que el deudor falleció, por lo general le tiene que explicar qué documentos necesita para confirmarle. Si es un sucesor confirmado, es posible que tenga derechos federales con la compañía del préstamo, como recibir información del préstamo y pedir ayuda, como una modificación. Pedirla no detiene por sí solo una ejecución, y la aprobación no está garantizada.

¿Puedo quedarme con el préstamo en lugar de sacar uno nuevo?

Muchas veces, sí. La ley federal por lo general no permite que el prestamista exija el pago total del préstamo solo porque un familiar heredó la casa y vive en ella. Eso significa que es posible que pueda quedarse con el préstamo existente y su tasa de interés, por lo general si se ponen al día los pagos. Pregunte a la compañía del préstamo y a un abogado cómo le aplica.

¿Cuáles son mis opciones?

• Ponerse al día y quedarse con la casa, usando fondos del patrimonio, ayuda de la familia o una modificación como sucesor.
• Refinanciar a su nombre, si tiene los ingresos y la casa tiene valor acumulado.
• Vender la casa, por medio de una sucesión (probate) o un fideicomiso, para proteger el valor para los herederos.
• Hacer una venta corta, si la casa vale menos que el préstamo. Solo evita la ejecución si se aprueba y cierra a tiempo.

¿Necesito una sucesión (probate) para vender?

Depende, y un abogado de sucesiones o de bienes raíces le puede decir qué le aplica. En general, si la casa estaba en un fideicomiso en vida, el fiduciario sucesor muchas veces puede vender sin sucesión. Si no, muchas veces alguien necesita autoridad de la corte, por medio de una sucesión, antes de vender. La sucesión toma tiempo, así que empiece de inmediato si hay una ejecución en curso. Avise a la compañía del préstamo si hay una venta en proceso, pero abrir una sucesión o poner la casa en venta no retrasa por sí solo una ejecución.

Primeros pasos esta semana

1. Busque el último estado de cuenta de la hipoteca y cualquier aviso de ejecución.
2. Llame al prestamista, reporte el fallecimiento y pregunte qué necesita para confirmarle como sucesor.
3. Averigüe si hay un testamento o un fideicomiso.
4. Hable pronto con un abogado de sucesiones o de bienes raíces, sobre todo si ya hay fecha de venta.
5. Reserve una llamada gratis si quiere hablar de nuestros servicios de bienes raíces. Una llamada con nosotros no detiene una ejecución ni extiende una fecha límite.

Cómo ayudamos

Serve First Realty puede hablar de servicios de bienes raíces, incluyendo ventas por sucesión, por fideicomiso y ventas cortas, con la persona que tenga la autoridad legal para actuar por la propiedad. Ashlar LDA, Inc. puede preparar documentos dentro de lo que la ley le permite, usando los formularios que usted escoja y sus instrucciones específicas, con el precio desde el principio. Como asistente de documentos legales, Ashlar LDA no puede dar consejos legales, decidir si se necesita una sucesión, decidir quién es el dueño o quién tiene autoridad, escoger formularios ni recomendar una estrategia legal. Para esas preguntas, hable con un abogado de sucesiones o de bienes raíces.

Información general, no consejo legal. Fuentes: Ley federal Garn-St Germain, 12 U.S.C. 1701j-3(d); reglas federales de servicio hipotecario, 12 CFR 1024.30 a 1024.41; Código Civil de California, sección 2920.7.