¿Una venta corta detiene la ejecución hipotecaria en California?

¿Qué es una venta corta?

Una venta corta (short sale) es cuando vende su casa por menos de lo que debe, y su prestamista acepta el dinero de la venta como pago. El prestamista tiene que aprobar el precio y los términos. Si tiene un segundo préstamo sobre la casa, ese prestamista por lo general también tiene que aceptar.

¿Por qué una venta corta no detiene la ejecución por sí sola?

Poner su casa en venta o enviar una oferta a su prestamista no cancela la ejecución. Muchos prestamistas revisan una venta corta y siguen con la ejecución al mismo tiempo. Por eso el tiempo es tan importante.

Para los préstamos cubiertos, la ley de California da protección contra la ejecución cuando una alternativa que califica, como una venta corta, está aprobada por escrito por todas las partes que tienen que aprobarla y se ha dado la prueba de fondos o financiamiento que se exige. Hasta entonces, confirme el estado de la venta con la compañía de su préstamo y el fiduciario.

¿Cómo consigo más tiempo para una venta corta?

• Empiece temprano. Las ventas cortas toman tiempo porque el prestamista tiene que revisar la oferta. El mejor momento para empezar es justo después de un aviso de incumplimiento, o antes.
• El retraso por poner la casa en venta de la ley AB 2424. Para casas de 1 a 4 unidades, el fiduciario (trustee) tiene que recibir un contrato de venta que califique con un corredor de bienes raíces con licencia en California por lo menos 5 días hábiles antes de la venta programada, y para entonces la casa ya tiene que estar anunciada al público como lo exige la ley. Si se cumplen todas las condiciones, la venta no puede ocurrir hasta por lo menos 45 días después de la fecha programada. Se puede usar una sola vez, y los documentos se tienen que enviar por correo certificado o por un servicio de entrega rápida con rastreo, con la información de rastreo, firma y recibo que exige la ley. Solo poner la casa en venta o enviar documentos por correo electrónico no le da un retraso.
• El segundo retraso de la ley AB 2424 por lo general no sirve para una venta corta. Ese retraso exige un contrato de compra firmado por todos con un precio por lo menos igual al saldo de todos los préstamos y gravámenes registrados sobre la casa. Una oferta de venta corta por menos de lo que debe no califica.
• Pida a la compañía de su préstamo o al fiduciario que posponga la venta mientras se revisa la venta corta, y pida cualquier acuerdo por escrito. No están obligados a aceptar.

¿Voy a seguir debiendo dinero después de una venta corta?

Para casas de 1 a 4 unidades en California, una venta corta que califique y que cierre según la aprobación por escrito del prestamista le puede proteger de deber el resto de ese préstamo, y por lo general ese prestamista no le puede pedir dinero extra a cambio de su aprobación. La aprobación por escrito sola no basta: la venta tiene que cerrar y se tiene que pagar el dinero de la venta acordado. Hay excepciones, como para algunos negocios, fraude o daño a la propiedad, codeudores y otras garantías. Pida a un abogado que revise cada carta de aprobación, y no suponga que la aprobación de un prestamista cubre un segundo préstamo.

¿Y los impuestos?

Una venta corta puede tener efectos en los impuestos, incluyendo ganancia en la propiedad y, en algunos casos, ingreso por deuda cancelada. Son dos temas de impuestos diferentes. Cuando se entrega una casa garantizada por un préstamo sin recurso (nonrecourse), por lo general no hay ingreso por deuda cancelada, aunque todavía puede haber ganancia. El beneficio federal para deuda que califica sobre su casa principal por lo general cubre deuda cancelada antes del 1 de enero de 2026, o cancelada según un acuerdo hecho y puesto por escrito antes de esa fecha. California por lo general no da el mismo beneficio para deuda cancelada en 2026. Estar protegido de deber el resto del préstamo no significa que no deba impuestos. La insolvencia y otras reglas pueden ayudar. Vea nuestra página de impuestos y hable con un profesional de impuestos.

¿Una venta corta es mejor que una ejecución?

Puede serlo. La Procuraduría General de California dice que una venta corta puede dañar menos su crédito que una ejecución, pero los efectos en el crédito cambian y un prestamista futuro todavía la puede tratar como una ejecución. Una venta corta también le puede dar más control sobre cuándo se muda. Una venta corta que califique y cierre según la aprobación por escrito del prestamista también puede terminar lo que debe en ese préstamo, con excepciones. Pero toma trabajo y tiempo, tiene que cerrar a tiempo para evitar la ejecución, y no es para todos.

Cómo ayuda Serve First Realty

Serve First Realty, licencia DRE 02298264, pone su casa en venta, trabaja con su prestamista para la aprobación y le ayuda a entender las fechas límite que le aplican. Guillermo negocia ventas cortas desde los años 2000. Le explicamos exactamente cómo nos pagan antes de que firme algo. Poner su casa en venta con nosotros no detiene por sí solo una ejecución ni extiende una fecha límite.

Información general, no consejo legal ni de impuestos. Fuentes: Código de Procedimiento Civil de California, sección 580e; Código Civil, secciones 2924f(e) (AB 2424) y 2924.11; Publicación 4681 del IRS.